源自：大碗楼市上海站
原计划想休息休息。
但忽然收到一个料。
我浑身一哆嗦，又半夜起来撸稿子。
写上海的楼市内容，不仅卷，而且很刺激。
正如那些半夜2点起来抢房的人一样！
啥？很多人不信，难道上海楼市已经这么疯狂了嘛？
买房还需要半夜起来抢啊，莫不是2021年行情重现。
疯狂是疯狂，但这次疯狂的主体却换了角色。
这次疯狂的是。
上海的房东们。
1
为什么这么说。
因为房东夜晚忽然降低，给到的价格极具诱惑力。
这是套春申景城湖滨晨韵的高层。
在今年年初的时候，同户型的差不多要9万的单价，总价是770万。
但现在因为房东已经看中了另一套改善的房子，需要尽快腾出房票来才能进行置换。
房东为了让自己不违约，就忽然把价格一撸到底。
当晚签约，710万一口价，便宜60万。
三个客户得到了消息连夜去抢。
一个来自松江，一个来自浦东，还有一个是长桥的。
跑的最快的是来自松江的客户。
凌晨两点，抢房成功。
8个月的时间，省了60万，真香。
如今，怎么才能卖出去成为业主的头等大事？
有人决定重新刷墙，有人决定换个地板，有人决定搞个奢华大吊灯……
凤变冰的理念最近在上海楼市大行其道。
一顿猛如虎的操作过后，人们发现不管用，想卖出去还得指望：
降价。
如果你在上海卖房，近期应该会有这样的感受。
整体的竞争压力好像大了很多。
如果不降点价格，感觉看房的人都没有。
如果我们看一下某APP挂出的可以公开展示的正常价格来看。
近几个月挂牌的房源确实是上去了。
2022年6月，挂牌房源1.45万套；
2022年7月，挂牌房源2.23万套；
2022年8月，挂牌房源2.52万套；
2022年9月，挂牌房源2.58万套；
2022年10月，挂牌房源2.77万套。
每个月的挂牌房源都在增多。
每个月的供需关系都在变的缓和。
我们的预测是。
从10月开始，上海楼市整体的成交都会恢复正常。
到年末，二手房成交量大概率会维持在1.3-1.5万套之间。
不温也不火。
这其实也是上海楼市最好的状态。
2
很多人可能会有疑问。
为什么前几个月二手房的成交量每个月都在环比上涨。
其实这样的成交环比上涨，是建立在四个前提上。
前提一，前两个月太惨。
前面也写文跟大伙说了，因为疫情，上海二手房交易直接被锁死。
4、5两个月，上海二手房的成交量不是腰斩。
而是车裂，五马分尸的那种。
所以疫情一旦缓解。
6月、7月、8月、9月，成交量开始迅速恢复，分别为：
1.56万套、2万套、1.9万套、1.87万套
按照往常来看，上海楼市有这样的成交量应该算比较火的。
但其实，这样的成绩非常的虚，主要是在弥补前期成交的亏空。
你得心里有个概念。
哪怕上海楼市再不景气，每个月也能成交8000套左右的二手房。
换句话说，4-5月共计至少有1.6万套的需求被延迟交易了。
乐观一点的话，可能有2万套的需求被延迟了。
如果分散到接下来4个月的话，也就是每个月其实需要扣减5000套左右才是真实的成交量。
从10月份开始，上海二手房的成交基本就不会受到疫情影响了。
成交量也就慢慢下来了。
前提二，银行信贷方面的超强支持。
今年银行对于房地产不能说是偏爱。
而是热爱。
再也不是去年年末那个扣扣索索的小老头了。
申请房贷，给，最快次日就能批下来。
申请经营贷，给，而且利率低到你晚上做梦能笑醒。
在上海楼市。
只要银行给力，楼市就能马上重整雄风。
前提三，房东开始割肉。
成交量上涨，还建立在一部分房东割肉让利。
自疫情开始，熬不住的房东，开始降价了。
自去年开始，想要打新的房东，开始狠心卖房去博利了。
房子降一点价去打新，那是舍小利而博大利。
房价降了，性价比出来了，就有自住客户进场了。
前提四，头部豪宅领涨，引发了一点小恐慌。
上半年涨价的主线是豪宅，背后是信贷放水+供应不足+经济下行，资金避险的需求非常旺盛。
豪宅从2021年底开始上涨，核心区豪宅一年的整体涨幅基本达到了50-60%。
比如翠湖天地三期从14万涨到了22万。
比如绿城黄浦湾从13万涨到了19万。
比如财富海景花园从11万涨到了18万，嘉御庭从13.5万涨到了20万。
而从今年开始，尤其是6月解封后，豪宅又涨了20%以上。
——以上，就是前期成交量大涨的四个前提。
目前，我已经不怎么看上海的房价指数了。
因为受到三价取低的影响，当前的上海楼市的房价指数，已经完全失真了。
比如下图。
从10月的数据表现看，上海的房价是真男人啊，依旧坚挺。
如果你仔细去观察每个月的数据，会发现其实从疫情恢复后。
上海的房价一直都是涨涨涨的。
这样的涨幅并不意味着房价真的涨了，而是因为三价取低放松了。
以前你只能挂5万，现在可以挂5.5万了，涨幅10%。
放松多少，其实就涨了多少。
3
好了，跟大家掰扯了这么多，得帮大家提炼总结下了。
1、要尊重常识，相信自己的感知。
其实像上面讲的这些东西，都是最基础的常识。
什么是常识？
哪怕你是个普通人，只要你经常调研市场、长期关注信贷，定期追踪量价关系……
——大概率都能摸清楚楼市的趋势。
但是，现在的楼市自媒体，越来越懒，也越来越扯淡。
平时不练基本功，也不去调研市场，天天蹲在家里憋稿子。
——屁大点事，恨不得抡出天大的重磅利好。
你说现在上海楼市的真实情况究竟怎么样。
问问周边挂牌的朋友就知道了。
春江水暖鸭先知。
你得去问问那个已经泡在水里的鸭。
2、卡住特定时间节点，也许能吃到大肉。
目前感觉进入了置换的时代。
每天扫码咨询我们最多的就是**房子能不能卖，大概要卖多久。
因为面积太小了，因为想要去打新了，因为孩子要念书了...
卖房的人有千万个卖房的理由，但目的就只有一个：
再买一套。
置换，其实就是连环交易。
卖家对于资金的需求，对于腾出房票的需求其实是有明确的时间限制的。
如果你钱票在手，就很容易抓到捡漏的机会点。
再强调一次，你得钱票在手。
时刻准备着，紧盯着市场。
2022年，是充满不确定性的一年。
越是困难时刻，越能用低于预期的价格，买到心仪的资产。
越是不确定性，越能用更合理的价格，抄底到合适的资产。
请大家记住一句话。
悲观者往往正确，乐观者往往赚钱。
源自：大碗楼市上海站
*静安香香（ID：JRJNQN）。再次风骚等侬关注。
