像什么东北这些地方，人口在绝对减少。人都往南方走！有些地方的房产早都过剩了，这些地方都是结构性问题，留不住人。
这么多年来各种政策，对金融、房地产还是相对的是限制的。但是房地产行业对经济的促进作用，又是不可忽视的。
1980年，中国这1.8亿城市居民的人均住宅面积是5㎡，70-80年代，中国人多地少、百废待兴，什么行业既能解决住房问题，又能拉动经济，刺激内需？最终，这一重任由房地产肩负！
1980年，整个中国的商业、服务业也就1000亿。现在是多少？160万亿！在当时，中国经济极度萎靡不振。城市的住宅需求，极度小的背景下。因为你是被高度压缩的，一旦有外部条件，就像干柴烈火，爆炸式的发展。
邓小平1980年以后，改革开放一开始，其实就释放了城市的机制。
1、 承包制；把5亿种地的农民，搞得只要2亿就够了，3亿农民释放出来到沿海。
2、 农村的户口；因为户籍制度，几百、几千年下来，农民是不能到城里边去工作的，户口绝对管制。那么在80年代的初期和中期就可以离土离乡，可以到城里打工了。
3、 在城里只要打工10年以上，就可以在城市相对落户，就有了户口。那么我们1.8亿人变成了9亿人，不断的农民户口落进来了。
所以这三个制度，一个可以落户的制度、一个可以离土离乡的制度、一个承包制，释放劳动力的制度。这都是为城市化大发展奠定的基础性动力！
4、 城市有了土地批租；这就有了房产商了。
5、 老百姓开始有了自己拥有产权的家庭居住的房子，当时的国企员工，单位都是给公房住，1992至1993年开始，所有公房可以变成私房。国有企业员工基本上花150-250元/㎡可以买下来。这是共同富裕的伟大改革。
6、 按揭贷款出台；这使得中国房地产市场产生重要杠杆，老百姓如果要全款买房是很难买得起的。
所以以上6条一合成，就变成了巨大的房地产推动力！之后出现了像上海浦东这样的投资、融资平台。房产商买地，搞开发区、旧城改造。
国家出现开发区，每个开发区都相当于经济发展的增长极。千千万万的工业开发区、城市开发区起来都是造成城市化运动的概念。这就极大地去满足了大家的需求！
1990年，中国1年造的房产面积是1000万平方米！房地产市场化后，仅2000年这一年，市场化以房产商为主建设的建筑面积达到了1亿平方米！2010年这一年，10亿！2017年这一年，17亿！
以上是前30-40年房产发展的情况。而现在的房产进入了新阶段！10个指标，出现拐点！
1、 大家基本上认为14亿人是天花板，感觉人口在减少。
2、 中国的城市化率已经到了65%，几乎等同于欧洲、美国的75%。原因在于中国的城市化率实际上是把农村里边的青年人、中年人给抽出来了。就算还要增长，最多增长5-6个点到头！
3、 中国的老龄化正在加速，去年已经到了21%，预计2035年会达到30%以上！甚至到了2050年、2060年以后达到40%、50%都有可能！这样子看来，老年人越多，对房子的需求就越少。死亡率的增加，还会退出很多房子出来。
以上三点都影响住房结构！对新房的需求会大幅下降！
4、 截止到去年，中国的房产商造好的房子，一年以上没卖掉的有6亿平方米，这就出现了库存，一手房库存。加之有人买的房子，没住闲置的、投资的有20%。这些年来，国内总的房屋面积是400亿平方米。新建的商品房，1990年以后卖掉的，在老百姓手中的有300亿平方米，其中有60亿是闲置的。一个人闲置的房子如果每年涨20%-30%，5年翻一番。那这个人就算有1-2套闲置房，他也不怕。因为他觉得在涨价，心里是高兴的。房产商房子没卖掉，他也高兴，觉得还比较划算。但是，如果房价横盘，不涨了！那这个库存就是积压！积压就会对新造的房子造成影响，需求大幅度萎缩。
5、 目前中国人均住房，2019年统计是48㎡，到了2020年则达到了50㎡，全世界发达国家，如欧美这些国家，50㎡就是天花板。40年前我们5㎡，现在50㎡，上了天花板。再空洞的需求，就算再想泡沫化也泡不出来了！
6、 年度投资；2000年是1亿㎡，2010年10亿㎡，2016、2017年17亿㎡，17年来建设量涨了16倍，20年翻了4番。天花板到了！16亿㎡是什么概念？全世界70多亿人口，也就20亿㎡。而中国的16亿㎡差不多等于全世界的一半！
7、 中国的土地价格和房产价格；20年里，翻了4番。如：上海最贵的地方叫衡山路，6000-7000元/㎡,而现在价格是14-15万元/㎡，涨了20倍。北京王府井、深圳、新疆……全国基本上都是这样。在原来的基数上翻4番，基本如此！土地价格也是呈10倍、十几倍的涨。当这个涨价趋势越发明显后，房产商就会囤房，哪怕卖不掉！因为过个5年就涨价了，都会去囤地、炒地皮。所以大家都不怕库存、不怕规模，然后拼命去融资贷款。这个规律是20年以来造就的温床给宠出来的、给惯出来的！
8、 危旧房改造、城市旧城改造、基础设施建设也差不多了，没有这个需求了。
9、 城市内的学校、医院建设也到头了，现在的大学过剩了。1980年大学的在校生人均占地只有10㎡，教育部当时定了一个制度：要求人均50㎡。而目前3000多所大学，人均50㎡已经达到了。也不需要扩张，也不会变成4000所大学。所以，教育公共设施也到头了。
10、 房地证金融；房产商的负债率都在90%甚至更多！你总不能零资产吧？所以房产商的杠杆从10%到20%到30%......的负债率到80%、90%的负债率，已经到天花板了，不能再高了！
综上所述，新阶段、新常态要出现了！
目前房地产商的困境，不是国家政策影响。理性分析：从长远的供需求关系、加上之前30-40年房产商大搞高流转、高举债、囤地、炒地皮、搞超级大盘等等造成的。要不然怎么之前一二十年不崩，现在崩了？
就目前来看，今后中国楼市会有5个变化
1、 负债率；全世界的房产商负债率都没超50%的，香港的房产商，全部负债率不超过40%。过去的三高：地价高、房价高、需求量高。20年翻3番、翻4番。这个需求一旦没了，就必须把负债率给降下去！
2、 高价买地、造大楼盘、库存多会限制；应实事求是、按市场需求，结构性开发。
3、 搞跨界；之前房产商又是搞金融、又是搞商业、又是搞工业、又是搞制造业。觉得赚了钱后就可以到处乱搞。毕竟术业有专攻嘛
4、 乱生子公司，中国房产商多如牛毛，独立法人的就有9万个。中国房产商数量比全世界的都还多。以后不会有那么多，有1万个不得了了。今后10年，有的倒闭、有的转行等等。
5、 销售模式改变，不会像原来造100万㎡，就卖100万㎡这样子去搞大周转。以后会变成造50万㎡，其中25万㎡是商品房卖掉，剩下25万㎡是商业性租赁房，变成商租、长租公寓销售。商租两用的话，负债率就会下降。概念就是：租金可以用去发ABS（资产支持证券化）债券，也就是REITS（房地产信托投资基金）。REITS一发，那么资本市场的债券资本就来了，覆盖它一半的资本。然后银行贷款，造房子、卖房子之后就会又产生一半资本。这样子，反而变成了一个均衡！
以上5个变化，会是今后房地产的常态化经营状态，所以不用担心这个阵痛，这是中国房地产发展了那么多年、发展到了这一步，必然带来的一个拐点！拐点过后，将是良性循环的开始！而且这个开始，不仅仅是靠政府约束，政府约束只是个导向，政府哪怕拼命约束，房产商还是5个炒，5个大周转。到了土壤转轨的时候，它自己就会转到以上5种状态。政府又在旁边正常的进行引导，这个时候才是真正的房子是拿来住的，不是拿来炒的。没有这一次阵痛，房产商的行为方式是改变不了的。
今后的建设量会逐年消减，比如之前1年17亿㎡，今年搞10亿㎡，第二年8亿㎡。逐年递减。房价短时间内会横盘，也有可能10年以后会上涨，但是每年的涨幅会低于GDP增长率。但不会出现5年跌一半，10年跌两半，没这个概念！因为房产总会折旧，折旧的话呢，如果我们有550亿㎡，每年折旧2%或者1.5%，差不多折旧就是10亿㎡。不要去造20亿㎡，这个时候形成的可循环持续的状态。以折旧状态为平衡，宏观来说：有个大体平衡，是肯定会去平衡的。
房地产是支柱产业，占GDP的5%-10%的分量。增长，有可能影响你10%，负增长也影响你10%，一上一下就是20%。所以房地产是支柱产业，要保持稳定。
房地产也是民生产业，中国老百姓的财富60%在房子上。也该稳定。
房地产是半个金融企业，因为里面有大量的金融按揭贷款，一旦全面崩盘的话对金融机构来说也是个问题。
房地产是大量的供应链上的工业、企业的源头，是龙头产业，带动几十个工业的销售。所以，追求房地产行业的稳定，不大起大落。就是在限制土地价格、房产价格、建设量、炒作翻番。
对政府来说，当下对一些困难的房产商，不是简单地要去救。一旦它要崩盘，它的债务实际上进入破产重整的阶段！资产不是房产商的，是债权人的。这个债权人包括银行、非银行、包括老百姓、集资款的债主。也包括按揭买房，还没拿到房子的老百姓。还包括许多施工方，没拿到施工款的。
如果简单的让房产商破产，会造成社会震荡！所以怎么让它软着陆？那就用重组的办法，重组是一切危机中，解决危机的重要的一种方法。
1、 大型的房产商、出了问题的房产商，自救，自我重组。壮士断臂，保存最主要的一个机体。整体不出现瘫痪。
2、 优势的房产商去收购、兼并、重组出了问题的房产商。
3、 国有资本拿出资本金，成为战略投资者，入股到那些优势房产商，让这些有优势的房产商去收购兼并。
4、 地方政府拿出一定的资金，把以前10年、5年批租给房产商的地皮根据当前市场行情打折回购！
5、 房产商的库存房，政府回购一部分。中低端作为保障房、中高端的作为人才房。
总之，五管齐下，稳住局面。为了实现，那就需要资金。那么国家就可以有专项债或者专门的贷款。这种债务不放在三条红线里面，算体外循环，平稳落地，软着陆。直至进入良性循环！
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文章来源:北京商报
