直击业绩会｜华润置地的收并购“熟了”

公司收并购工作一直在有序进行中，相信后续一段时间会逐步有成果落地。8月31日召开的中期业绩会上，对于《国际金融报》记者问及的收并购进展，华润置地首席战略官谢骥如此说道。

话音刚落，公司的收并购就迎来了新动态。当日晚间，世茂官宣了北京市丰台区南苑乡分钟寺两宗项目的股权出售事项，接盘方恰是华润置地，双方拟定的交易净额为33.165亿元。

早2021年的业绩会上，华润置地管理层便透露公司实际拥有400亿元并购储备额度，待项目成熟便可以随时启动。不过此后公司始终没有实际动作传来，与世茂的交易是其目前谈成的首单收并购。

01 危机并存

去年以来，房地产行业的收并购成为一道独特风景，项目、股权之间的转换腾挪某种程度上预示了企业的更新迭代，亦是行业竞争格局重塑的标志之一。

当大量资产被摆上货架，收并购市场的话语权也交棒到了买方手中，为规避风险、保障利润，它们挑挑拣拣，最终落地的项目其实并不多。而随着调控进入深水区，买方阵营的成员也越来越少，这些仅存的购买力愈发谨慎。

华润置地便是当下为数不多具备购买力的房企，其曾多次公开表明对收并购标的考量标准，需聚焦主流城市、主流板块及主流客户需求，不考虑平台股权端的收并购。

不过，对于优质收并购机会，董事会主席李欣则在会上强调要积极抢抓，该出手时就出手。

分钟寺项目显然符合其出手的标准。2020年5月，北京丰台分钟寺共挂出3宗不限价宅地，随后合生创展以近180亿元的价格将其全部收入囊中，并引入世茂、金茂两家合作方。

彼时业内有分析称，分钟寺三宗地平均楼面价72427元/平方米，总建筑规模超过25万平方米，按180平方米/套均值估算，未来将有1400套豪宅房源推入市场。

谢骥在会上透露，过去一段时间，华润置地接触了大量收并购标的，并进行了严谨慎重的研判。之所以没有实际动作主要基于两方面考量，一是标的资产状况、股权债权等关系复杂，利益平衡难度大；二是如今公开市场竞争相对缓和，收并购项目性价比未必更高。

报告期内，该公司以469.2亿元的权益地价于合肥、深圳、大连等地斩获24个新项目，新增土储面积380万平方米，权益面积占比76%。

尽管新增项目数量较去年同期的33宗有所下降，但相较于其它同行，公司依然属于土地市场的活跃型玩家。譬如8月初，深圳开展二轮供地，推出16宗土地，网传的报名信息显示华润置地报名了14宗，最终以118.77亿元的总价摘下4宗地块。

我们坚定执行内部投资策略，既不冒进，也不恐慌，顺应主流市场承接资源。在谢骥看来，当下房地产是一个危机并存的发展阶段。

今年上半年，房地产销售市场依然处在下行通道，同时由于资金承压的房企出手意愿较弱，公开市场拿地主力仍以国/央企为主，整体竞争相对缓和。谢骥直言下半年土地市场将继续保持分化，供应端可能会加大核心城市及核心区域的优质土地供应，相对缓和的竞争将有助于公司补充更多优质土储。

截至6月末，华润置地拥有总土储面积6614万平方米，其中开发销售型业务土储面积为5544万平方米，一二线城市面积占比维持在71%；投资物业1070万平方米，购物中心占69%，一二线城市面积占比82%。

02 不向轻资产转型

行业调整期中，聚焦高能级城市的布局一定程度上降低了销售端的风险系数。

上半年，华润置地调整营销策略，并通过前置供货提高开发效率，首开30个项目。同期实现签约销售额1210.4亿元，同比下降26.6%，对应签约面积同比下降39%至587万平方米，行业排名提升至第5位。

报告期内，公司实现开发物业结算营业额593.7亿元，较去年同期下降2.6%。加上其它板块的贡献，华润置地上半年实现总营收728.9亿元，同比下滑1.1%；对应归母净利润较去年同期下降19.2%至106.03亿元；毛利率为26.9%，与2021年末基本持平。

按管理层所言，公司归母净利润下滑主要是受报告期内减租安排及投资物业公允值变动收益下降影响。

受上半年新冠疫情点状多发影响，华润置地向符合条件的租户减免租金共计17.5亿元，致经营性不动产业务收益同比下滑8.2%至76亿元，若剔除减租影响则较去年同期实际增长10.5%。

另一方面，公司报告期内的投资物业公允值变动收益为23.8亿元，较去年上半年的47.4亿元减少了23.6亿元。扣除投资物业评估值后，其核心股东应占净利则为101.6亿元，同比增长2.6%。

上半年，华润置地新开了6座购物中心，其中重奢定位购物中心3座，截至6月末合计拥有在营购物中心项目74个，写字楼在营项目24个。公司同期购物中心零售额为541.1亿元，较去年同期增长7%，租金收入则同比下滑6.2%至61.9亿元；写字楼出租率同比提升4.7个百分点至80.4%，受减租影响，租金收入较去年同期下滑10.9%至8.4亿元。

谈及未来是否会向轻资产转型，李欣直言不会发生这种方向性的调整。按照规划，华润置地将坚守现有的三个主航道，相互协调发展。

其指房地产开发业务是业绩发动机，经营性不动产贡献稳定现金流，轻资产业务的业绩贡献度亦在不断提升，随着我国商业公募REITs市场的开放，经营性不动产赛道也将迎来价值释放。

按计划，华润置地下半年将在上海、深圳、南京、东莞等地新开7座购物中心，旗舰项目深圳万象城三期也将全新登场。截至2022年末，公司在营购物中心数量将达到66个，2025年将达到100个，总面积近1200万平方米。

对于全年的业绩目标，华润置地副主席兼首席运营官张大为亦持有积极态度，预计今年的行业排名会比去年有所提升。

按其所言，公司将坚持以销定产，对于畅销项目，全面开工，加快现金流回正；迟销项目则大分期改小开发分期，根据流数确定开和推盘节奏；对于个别难盘项目则对未开发的实施停缓建设的策略。

锁定的结算收入则为华润置地下半年业绩提供了保障。截至6月末，公司并表已销售尚未结算的签约金额为2328亿元，其中已锁定于2022年下半年结算的开发物业营业额为920亿元。另有非并表已销售未结算签约额1397.6亿元，其中644亿元将于下半年结算。

记者 吴典

编辑 左宇