作者：垚圭城（六土）
假合同、诈骗2亿、涉案80多套、知名MCN公司、本公司旗下网红被骗，这些关键词组成了一个大案。没想到这一次房圈、视频圈、网红圈以如此魔幻的方式交汇。
01
鄙视链
房圈子有个特点，越是常规的玩法越被鄙视，越是非常规、复杂的手法越被推崇，美其名曰信息差黑科技。
房圈有一条很明显的鄙视链，买二手的看不起买一手的（摇号的除外，因为摇号也是非常规），贷款的看不起全款的，0首付的看不起3成首付的，锁盘的看不起0首付的，炒楼花的看不起锁盘的......
可以看出来，房圈的鄙视链就是玩法知道人越少就越高级；玩法套路越多就越高级；出的钱越少，杠杆越高就越高级；最好能够不出钱就赚钱，那就是超级大牛。
一个畸形的群体，一定会出现畸形的事件。
02
回迁房
回迁房是有拆迁概念的房子，开发商征收土地时，会补偿给回迁户房子。
回迁房买卖本来指的是一个常规的购买，和商品房买卖几乎没有区别。回迁房建好了、业主拿到房产证了，上市场交易，这本来没什么陷阱，哪怕是小白都可以购买。
但是这种交易利润太少，于是就有了所谓的买卖合同，也就是房子还没建好，甚至还没开始建，最夸张的还在规划阶段，购买者就与拆迁户私下交易签署一纸买卖合同，购买者支付一定费用，等到很多年后回迁房建好并可以办理产权证时，再落户在购买者名下。
在深圳之所以可以这样做，是因为城市旧改以城中村为主，这类房产基本都是没有产权的，有些还是违建。但是一旦纳入旧改，这些建筑就会享受和商品房一样的补偿，还建后的房子都是正规的商品房，导致所有者身价倍增。
于是就有人设法购买这类有着旧改更新可能的房子，而村里面有些大户也愿意先出售一部分面积先行套现，导致了一种类似炒楼花的买卖合同模式的出现。
这种模式最大的卖点有两个，一是利润丰厚，例如位于龙岗中心城的恒大城市之光，2015年回迁房指标价格不到7000元/平，建成交房的2021年房价已经暴涨到3.1-4万元/㎡左右，6年4-5倍的涨幅不可谓诱惑不大。二是这类房子又不受限购政策的限制，很多投资圈的大小V就会在异地宣传，组织异地购买者来团购回迁房。
所以严格地说，市面上所谓的买卖回迁房应该称为私下购买回迁房合同的长周期交易。
买合同、长周期、私下做，三大基因天然就是孕育骗子的沃土，在所谓的回迁房交易中纠纷无数。
近日，深圳突爆惊天大案。
03
案件
国庆长假前，一个叫罗冠彦的潮汕人被刑拘。
罗冠彦，游良文化创始人。公司旗下的梅尼耶、蔡萝莉、呆妹儿小霸王、陈意礼、呗呗兔都是抖音或小红书的大V，个个都是两三千万的粉丝。
坊间盛传罗冠彦前后卖出了八十多套回迁房，货值两个多亿。
和其他回迁房骗局类似，他卖的回迁房主要有两个楼盘。一个是宝安西乡的海峦坊，一个是福田石厦的某个城市更新项目，这两个楼盘真实存在，宣传的资料也都是真实的。
但罗冠彦是通过伪造开发商公章和拆迁合同，从买家手里骗取了两个亿的真金白银，买家拿到的却是一文不值的废纸。
事情起源于某抖音网红的视频，声称被前老板骗了60万，紧接着越来越多的主播纷纷跟进，目前发现被骗金额最大的是梅尼耶，他在抖音回复，自己被骗了1500万。而这个前老板正是罗冠彦。
同时海峦坊回迁房交房，一部分受害者去了现场选号，被开发商告知手里的合同是伪造的，无法选房，才知道被骗，当场报警。目前已知50多人报案，涉及80多套房，金额超两个亿，相信后期这些数字还会不断扩大。
04
风险
这类买卖合同的风险一般分为两类。
一类是无刻意欺骗，但是存在极其不可控的隐患。
这类风险往往是因为入驻开发商无法继续推进工程进度，导致开发周期无限拖延，例如木头龙十年未动工；也有更换发展商后赔偿标准发生变化，例如光明凤凰村买家买入价比赔偿价低亏损上百万。
还有村民家庭发生重大变故后无法继续履行合同，包括更换发展商后村民反悔的案例。由于周期太长，不确定因素太多，从政策调整、规划变更、地产周期到当事人身体健康等因素影响。
另外一类是根本就是骗局，入局就是被收割。
十年前北京就发生过一个中专文化的妇女利用认识开发商能买到便宜回迁房的虚假承诺，骗取160多位购房人的7200余万元，最终犯罪分子虽然绳之以法，但血汗钱已经血本无归。
几年前，某骗子以能够低价购买深圳湾回迁房为由，骗取圈内多名大V信任，几名大V又组织团购，身边不少圈友或多或少介入其中。骗子至少骗取了千万以上的资金，几名入圈的大V最终也只能自己兜底。
这次又发生深圳历史上最大的疑似回迁房诈骗案，这个领域的收益是不是像大家想象的那么大还不好说，但是风险远远比大家预期的要大。
最关键的是，买家往往不具备核实真相的能力，中间方会把此事搞得非常神秘。
此类案件，作局者往往先营造气氛，说是特殊渠道、特殊人物介入，买方无法和卖方见面。然后收取买家绝大部分费用甚至全款，再和买家签约，签好后隔一段时间才能把双方签约的协议交回，而所谓的卖方往往是代理公司。
但是即使买家交了全款、签了协议，要有进一步的消息往往要几年以后，代理方说辞就是项目还在推进中，购买方看见旧改的确在缓慢推动，一般都会安慰自己。
更何况还有大量买家是被鼓动来深圳购买回迁房的，由于没有名额，都希望通过这么一种方式买到深圳房产，人生地不熟，购房人无法确定房源是否真实，业主又是否真实，甚至都不知道几年后这家代理公司是否还存在，这里面的风险可想而知。
如果遇到的是骗局，那么所谓的卖家、房源都是不存在的，公章是伪造的，合同是无效的，甚至代理公司都是刚刚买来的，营业执照的时间不代表实际运营时期。
那为什么没有客户去开发商那里核实一下呢？
05
贪婪
回看此类案件，无论是大V还是普通人，无论是本地人还是外地人，之所以被骗都是被丰厚的利润所吸引，也就是被贪婪所左右。
前面说过龙中的一个项目6年涨了4-5倍，绝大多数回迁房项目的广告都是指标价格只有市场住宅价格50%，盖好以后整个地块价值还要翻一番甚至翻几番，于是至少4倍的利润就被算出来了。
在巨大利润的驱动下，加上做局者营造氛围，购房者生怕错过天上掉馅饼的机会，哪里会产生质疑，即使有些许疑问，也被贪婪打败，宁可信其有不可信其无。就算去了开发商那核实没有这回事，也会被骗子的内部特殊渠道的说法征服，继续在局中越陷越深。
这种局最有效的破解方式就是见到链条上的每一个人，当然你要确定这些人不是演员。
06
利润
然而我们还要问，回迁房真的有这么高的利润吗？
这里要明白一点，回迁房并不是商品房，建好后的回迁房也卖不到商品房的价格，深圳南山大冲的三个回迁房小区价格能去和华润城对标？更何况不是每个地方拆迁后的价格都会暴涨，要知道棚改、旧改、城市更新的力度是不同的。
另外，即使没有遇到骗局，全款等整个项目结束，6-10年时间，即使翻翻，年化收益率也就7%-12%，此收益率放在房产这个加杠杆的投资品中，真的不是特别诱人，3成首付的房子就算10年翻翻，利润率也是2.63倍（按揭月供消耗已纳入计算），明显收益率更高。
很明显，回迁房就像一个开了美颜的女主播，看上去很美好，但实际上可能很一般，甚至有可能是男的。
回迁房的坑有多深？犯罪者固然不可饶恕，但是再深的坑，都是自己的人性给自己挖的！
