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9 月，国务院印发《关于进一步优化营商环境降低市场主体制度性交易成本的意见》，减轻市场主体负担、激发市场活力；北京公示《北京市商业消费空间布局专项规划（草案）》，拟构建 "4+29+80+N" 商业空间布局。市场表现方面，2022 年 1-8 月，全国商办开工投资同比均继续下降，销售面积同比增长但增幅收窄；2022 年 1-9 月，全国 300 城商办用地供求均缩量，二线城市成交面积降幅最大。行业动态方面，优衣库全球首家门店直播间正式运营，泛文体娱社交商业综合体 " 上海超极合生汇 " 落地虹桥前湾。
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本期看点
01政策动态
商务部：进一步促进汽车、家电、家居等重点领域消费
西安发布国际消费中心城市培育创建三年行动方案，培育 " 三都四城 " 城市品牌，推动消费市场高质量发展
国务院：进一步优化营商环境，降低市场主体制度性交易成本
北京拟构建 "4+29+80+N" 商业空间布局，打造王府井 × 西单 × 前门等四个国际消费体验区
02市场表现
新房市场：2022 年 1-8 月，全国商办开发投资额同比下降 11.2%，新开工面积同比下降 37.3%，销售面积同比增长 5.2%
大宗交易：2022 年 1-9 月，中指数据共监测到商业地产大宗交易 100 笔
商办用地：2022 年 1-9 月，全国 300 城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅上涨，平均溢价率同比下降；各线城市供求均缩量，二线城市成交面积同比降幅最大
03行业动态
优衣库全球首家门店直播间正式运营
泛文体娱社交商业综合体 " 上海超极合生汇 " 落地虹桥前湾
龙湖亦庄天街开业，引领亦庄新城消费升级，助力北京建设国际消费中心城市
颐堤港二期将于 2025 年及 2026 年分阶段落成，为区域商业发展注入新活力
政策动态
1. 商务部：进一步促进汽车、家电、家居等重点领域消费
9 月 5 日，国新办举行国务院政策例行吹风会，介绍稳经济一揽子政策的 19 项接续政策措施。在促消费方面，商务部部长助理李飞介绍，商务部将进一步促进汽车、家电、家居等重点领域消费，加大针对性纾困帮扶力度，支持餐饮、住宿等行业恢复发展，在严格做好疫情防控的前提下，持续办好消费促进活动，积极打造消费新场景，完善城乡商贸流通体系，大力推动农村消费。下一步，商务部将……，坚持稳中求进工作总基调，推动稳经济一揽子政策以及接续政策措施在商务领域落地见效，保持商务运行在合理区间，……。
中指点评：
三季度以来，促消费政策持续发力显效，受疫情等因素影响较大的接触型消费恢复加快，汽车等大宗消费也保持较快增长。但同时也要注意，部分地区疫情仍有反复，影响消费供给，消费者信心也有待进一步恢复。未来一段时间，推动稳经济一揽子政策以及接续政策的落地显效仍将是经济工作的重点。同时，政策或将在稳定居民消费预期、提振消费信心、挖掘消费新增长点等方面发力，促进消费市场进一步恢复。
2. 西安发布国际消费中心城市培育创建三年行动方案，培育 " 三都四城 " 城市品牌，推动消费市场高质量发展
2021 年 8 月《培育国际消费中心城市总体方案》印发以来，陕西省和西安市高度重视国际消费中心城市的培育创建工作，省市《" 十四五 " 规划纲要》以及《2022 年西安市政府工作报告》均将西安培育创建国际消费中心城市列为重点工作。2022 年 9 月 7 日，西安市政府新闻办召开新闻发布会，介绍《西安国际消费中心城市培育创建三年行动方案（2022-2024）》有关情况。
《行动方案》提出如下创建目标，一是培育 " 三都四城 " 城市品牌，即：加快建设彰显中华文明的 " 历史文化之都 "、引领潮流风尚的 " 时尚购物之都 "、传古承今的 " 国际美食之都 "。逐步建成面向 " 一带一路 " 的 " 国际旅游名城、国际教育名城、国际会展名城 " 和 " 世界赛事名城 "。二是推动消费市场高质量发展，力争到 2024 年，社会消费品零售总额达到 6300 亿元，旅游总收入突破 4000 亿元，到 " 十四五 " 期末，消费市场总规模得到进一步扩大。加速集聚国内外优质消费资源，品牌首店、旗舰店、概念店、体验店数量保持西部前列。大幅提升城市商业时尚度，成为高端品牌西北首发地、国潮品牌西部策源地、文创品牌全国集聚地。
中指点评：
" 培育建设国际消费中心城市，打造一批区域消费中心 " 是我国 " 十四五 " 时期在促进消费方面的重要战略。2022 年，部分未纳入首批国际消费中心城市试点的核心一二线城市，如深圳、长沙、郑州、西安等均将创建国际消费中心城市作为重点工作加以推进，以消费带动城市经济发展，促进区域协同，更好满足人民日益增长的美好生活需要。
3. 国务院：进一步优化营商环境，降低市场主体制度性交易成本
9 月 15 日，国务院办公厅印发《关于进一步优化营商环境降低市场主体制度性交易成本的意见》，从进一步破除隐性门槛，推动降低市场主体准入成本；进一步规范涉企收费，推动减轻市场主体经营负担；进一步优化涉企服务，推动降低市场主体办事成本；进一步加强公正监管，切实保护市场主体合法权益；进一步规范行政权力，切实稳定市场主体政策预期等五个方面推出二十三条具体措施，减轻市场主体负担、激发市场活力，积极运用改革创新办法，帮助市场主体解难题、渡难关、复元气、增活力，加力巩固经济恢复发展基础。
中指点评：
6 月以来，稳经济一揽子政策的实施细则陆续落地，其中针对中小微企业纾困的政策覆盖了 " 加大政府采购支持中小企业力度 "、" 扩大实施社保费缓缴政策 "、" 进一步做好受疫情影响困难行业企业等金融服务 "、" 推动阶段性减免市场主体房屋租金 " 等多个方面。政策持续发力显效，企业生产经营活力有所恢复，但同时也要注意，当前我国经济恢复的基础仍需巩固，部分中小企业生产经营依旧面临较多困难。《意见》从优化营商环境的角度出发，通过降低制度性交易成本给市场主体减负担、提信心，助力市场主体发展，稳定宏观经济大盘。
4. 北京拟构建 "4+29+80+N" 商业空间布局，打造王府井 × 西单 × 前门等四个国际消费体验区
9 月 16 日，北京市商务局官网发布《关于 < 北京市商业消费空间布局专项规划（草案）> 的公示》，该规划落实国际消费中心城市建设相关要求，科学谋划了全市商业消费空间发展方向、层级体系与空间布局，推动全市商业消费空间高质量、可持续发展。根据规划，北京将在全市构建 " 四级两类多维 " 商业消费空间体系，在市域范围内整体构建 "4+29+80+N" 的空间布局。
空间体系：全市构建 " 四级两类多维 " 的商业消费空间体系，整体形成 " 国际消费体验区、城市消费中心、地区活力消费圈和社区便民生活圈 " 四级商业消费空间结构，服务市民公众多层次消费需求。紧抓城市更新，注重规划引领，划分更新提升型和新增培育型两种商业消费聚集区类型，实现全生命周期精细管理。加强多维度、差异化精细引导，构建多元特色的消费场景。
空间布局：在商业消费集聚区现状能级和空间布局的基础上，强化规划体系引领，统筹考虑步行、骑行、公共交通等差异化出行方式，以合理的出行时间和出行范围为依托，优化不同等级的商业消费集聚区和社区商业消费网点的空间布局，在市域范围内整体构建 "4+29+80+N" 的空间布局。
中指点评：
北京市开展国际消费中心城市培育建设一年以来，消费市场提质升级全面增效，商圈建设取得积极成效。《规划》进一步聚焦实体商业消费空间，通过多层级、特色化的商圈培育，科学管理、优化布局，在提升 " 北京消费 " 国际影响力、竞争力的同时，以不同层级和功能的商圈满足本地消费群体的差异化需求。
市场表现
（一）新房市场：2022 年 1-8 月，全国商办开发投资额同比下降 11.2%，新开工面积同比下降 37.3%，销售面积同比增长 5.2%
图：2017-2022 年 1-8 月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比
商业地产数据：https://www.cih-index.com/?1&yyid=X
从供应端来看：全国商办物业 * 开发投资额同比下降 11.2%，新开工面积同比下降 37.3%
2022 年 1-8 月，全国商办物业 * 开发投资额为 10764 亿元，同比降幅扩大至 11.2%，商办物业开发投资额占房地产开发投资额的比重由 2021 年的 12.5% 下降至 11.9%。
2022 年 1-8 月，全国商办物业新开工面积为 8032 万平方米，同比降幅扩大至 37.3%，商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重由 2021 年的 9.7% 降至 9.4%。
从需求端来看：全国商办物业销售面积同比增长 5.2%
2022 年 1-8 月，全国商办物业销售面积为 7325 万平方米，同比增长 5.2%，但增幅连续 5 个月收窄，受住宅销售持续低迷影响，商办物业销售面积占商品房销售面积的比重由 2021 年的 6.9% 小幅上升至 8.3%。
* 新房市场部分，商业地产指办公楼 + 商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。
1、开工投资：2022 年 1-8 月，全国商业营业用房及办公楼开工投资同比均继续下降
图：2019 年 8 月 -2022 年 8 月商业营业用房及办公楼开发投资额同比变化
办公楼：2022 年 1-8 月，全国办公楼开发投资额为 3496 亿元，同比下降 10.1%，降幅较 2022 年 1-7 月收窄 0.2 个百分点；新开工面积为 2183 万平方米，同比下降 34.2%，降幅较 2022 年 1-7 月收窄 1.2 个百分点。
2、销售面积：2022 年 1-8 月，全国商业营业用房及办公楼销售面积同比均增长，但增幅收窄
图：2019 年 8 月 -2022 年 8 月办公楼及商业营业用房销售面积同比变化
办公楼：2022 年 1-8 月，全国办公楼销售面积为 2026 万平方米，同比增长 6.6%，增幅较 2022 年 1-7 月收窄 3.1 个百分点；其中 8 月单月销售面积同比同比下降 16.4%，降幅较 7 月收窄 7.8 个百分点。
（二）大宗交易：2022 年 1-9 月，中指数据共监测到商业地产大宗交易 100 笔
（三）商办用地
1、2022 年 1-9 月，全国 300 城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅上涨，平均溢价率同比下降
图：2020 年 9 月 -2022 年 9 月全国 300 城商办用地推出及成交情况
2022 年 9 月：全国 300 城商办用地共推出 2453 万平方米，同比增长 16.1%，成交 1017 万平方米，同比下降 36.4%。
图：2020 年 9 月 -2022 年 9 月全国 300 城商办用地成交楼面均价及溢价率情况
2022 年 9 月：全国 300 城商办用地成交楼面均价为 2385 元 /㎡，同比上涨 12.1%，平均溢价率为 8.8%，同比上升 7.2 个百分点。
2、各线城市商办用地供求均缩量，二线城市成交面积同比降幅最大
图：2017 年 -2022 年 9 月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势
成交楼面均价及溢价率：2022 年 1-9 月，一线城市商办用地成交楼面均价为 11346 元 / 平方米，同比上涨 21.3%，二线城市为 2827 元 / 平方米，同比上涨 5.6%，三四线城市为 1590 元 / 平方米，同比下跌 0.8%。平均溢价率方面，一线城市为 0.2%，较上年同期下降 0.3 个百分点，二线城市为 4.1%，较上年同期下降 1.3 个百分点，三四线城市由于土地推出价格相对较低，平均溢价率高于一二线城市，为 9.4%，较上年同期上升 0.8 个百分点。
行业动态
1、优衣库全球首家门店直播间正式运营
9 月 2 日，服饰零售品牌优衣库举行 " 穿‘悦’新生 万象‘衣’始 "2022 秋冬新品发布会，优衣库全球首家门店直播间 UNIQLO LIVE SPACE 也在当天正式揭幕运营，进入直播体验 3.0 时代，为消费者带来打通线上线下沉浸式直播购物的全新生活方式。
商业市场监测：https://www.cih-index.com/?1&yyid=X
中指点评：
2021 年，上海印发《上海市建设国际消费中心城市实施方案》，" 加快商业数字化转型 " 是主要任务之一。《实施方案》中提到要 " 集聚一批引领行业发展的直播电商平台。培育一批具有国际影响力的直播活动。鼓励品牌设立‘直播旗舰店’。打造一批直播电商基地。" 优衣库门店直播间不但为消费者带来打通线上线下的全新直播购物体验，也为淮海路商圈打造 " 数字艺术商圈标杆 " 示范区提供助力。
2、泛文体娱社交商业综合体 " 上海超极合生汇 " 落地虹桥前湾
9 月 13 日，合生商业集团在上海浦东陆家嘴上海中心举办 " 超极合生汇 " 品牌发布会暨上海超极合生汇主力店签约仪式。"HOPS ★ ON 超极合生汇 " 是由合生商业集团联袂超竞集团打造的 " 泛文化体育娱乐社交商业综合体 " 商业品牌，是 " 合生汇 " 产品线的全新演绎，旨在打造更具 " 自我 " 的社交类属性商业综合体，目前已在上海、北京落地两个项目。
中指点评：
根据《上海市产业地图（2022）》，电竞娱乐是以前湾为核心的虹桥商务区南虹桥片区三大主要产业之一。上海超极合生汇作为上海市重大产业项目之一，功能布局丰富，娱乐消费和电竞产业相互带动，打造泛文体娱商业地标。
3、龙湖亦庄天街开业，引领亦庄新城消费升级，助力北京建设国际消费中心城市
2022 年 9 月 16 日，龙湖亦庄天街正式开业，亦庄天街是龙湖集团在全国开业运营的第 68 座商场，也是龙湖集团在北京运营的第 7 座天街。
项目位于亦庄新城核心位置，总体量约 16 万平方米，包括地上 5 层，地下 3 层。项目定位为 " 自在生活新空间 "，以内容品牌搭配多维场景，打造 7 × 12 小时随心切换的生活情景，带来自在生活体验。
项目引入国内外优质品牌超 300 个，包括 MUJI、AIGLE、LACOSTE、TOMMYHILFIGER、星巴克、奈雪的茶等热门品牌，其中超 50% 为区域首进品牌，丰富了亦庄板块的商业生态。
龙湖亦庄天街位于亦庄新城核心地区单元之一的河西区，根据《亦庄新城规划（国土空间规划）（2017 年— 2035 年）》，亦庄将规划打造 "12+11" 地标节点体系，河西商务中心是 12 个眺望点之一，商业具备发展基础。从具体区位来看，龙湖亦庄天街位于河西区的集中居住片区内，该片区住宅较多，但以往大型实体商业相对欠缺，而龙湖亦庄天街的开业则在一定程度上补齐了这一 " 短板 "。此外，龙湖亦庄天街在完善亦庄新城商业版图的同时，引入众多首店，引领体验式消费升级，助力北京建设国际消费中心城市。
4、颐堤港二期将于 2025 年及 2026 年分阶段落成，为区域商业发展注入新活力
9 月 20 日，远洋集团与太古地产联袂打造的商业项目北京颐堤港开业十周年，据悉，颐堤港二期也已开工建设，计划分两阶段，分别于 2025 年及 2026 年落成。与一期不同的是，颐堤港二期是以写字楼为主导的综合体项目，将建设七栋写字楼，一座购物中心及一家酒店，总建筑面积超 56 万平方米。二期落成后，整个颐堤港项目总建筑面积将超 86 万平方米，成为北京五环内体量最大、品质最高、功能最丰富多元的商业集群之一。
从商圈层面看，2021 年，朝阳区发布《朝阳区打造国际消费中心城市主承载区行动计划》，对标国际顶级地标性商圈，建设新消费集聚区，打造 " 一核两带五片区 "，其中 " 两带 " 之一的 " 国际风情带 " 即包括颐堤港商圈。北京最新发布的《北京市商业消费空间布局专项规划（草案）》中，酒仙桥滨水文化区被定位为 17 个更新提升型城市消费中心之一，未来将建成具有突出商业实力、特色消费活力和广泛影响力的城市消费新地标。从项目层面看，国际消费中心城市建设方案体系所明确的首批 109 个项目中，颐堤港二期是 36 个消费新地标项目之一。在颐堤港二期项目竣工后，将为酒仙桥地区的商业发展注入更多活力，为北京国际消费中心城市的建设做出贡献。
报告下载（电脑端复制链接）
商业市场：
2022 中国商业地产发展白皮书
https://u.fang.com/ythui6/
2022 年 8 月商业地产市场月报
https://u.fang.com/ytce7g/
住宅市场：
2022 年三季度中国房地产市场总结与趋势展望
https://u.fang.com/ytcew9/
中国房地产市场月报 2022 年 09 月
https://u.fang.com/ytce7e/
指数研究：
中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022 年 9 月）
https://u.fang.com/ytcfqj/
政策解读：
中国房地产政策跟踪报告（2022 年 9 月）
https://u.fang.com/ytce9k/
深夜重磅！多个城市将下调首套房贷利率
https://u.fang.com/ytcg6q/
企业研究：
2022 中国房地产品牌价值研究报告
https://u.fang.com/ytcstx/
中国房地产企业动态监测第 321 期
https://u.fang.com/ytce7f/
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