来源： 真叫卢俊的地产观
上海是一座历史与现代感并存的城市
这里有高不可攀的天价豪宅，动辄几千万甚至是上亿元
在豪宅中代表上海的，很多人或许会认为是汤臣一品之类的滨江产品
但是有类豪宅最近是频上热搜，老洋房
老洋房已经有上百年的历史，构建了上海这座城市独特的海派风格和气质。 成为上海历史的见证者
因此还是一类拥有独立市场行情与价值的产品
最近，永嘉路一套老洋房成交价突破了65万/平
众人惊呼上海豪宅已经这么贵了？
01
殊不知，上海老洋房的身价一直很高
今年6月份以2.5亿成交的永嘉路569号老洋房，折算成单价65w/㎡
一跃成为今年上海卖得最贵的豪宅，价格是我们普遍认知中滨江一线豪宅的3倍左右
这套老洋房在2021年底挂牌上市的时候，当时标出的价格是3.2亿元，但在这次上海疫情解封后，它的价格是下降了7000万才出售的
而且，永嘉路569号从2017年买入到2022年卖出，5年价格涨了8000万，房价涨幅高达47%
据了解，这套老洋房是中国染料化工业的创始人吴光汉先生旧居
并且，这套老洋房是以公司名义持有的。最终买入者甚至连房子都没有实地去考 察过，直接收入囊中
永嘉路上还有很多这样独门独院的老洋房，就在永嘉路569号对面的永嘉路590号
2019年底时报价4.2亿元，最终 以4亿左右成交，成交单价在45w/㎡左右
永嘉路处在徐汇衡山路板块，二手房均价在14w/㎡左右，一套普通的大平层也要3000多万
实际上，上海豪宅市场里，老洋房的价格一直是独立的存在。一套老洋房能够达到1亿以上的成交还是挺正常的
从具体成交情况来看，CRIC中国房地产决策咨询系统显示，近一年上海老洋房成交单价就没有低于20万以下的
数据来源：丁祖昱评楼市
从成交情况可知，上海老洋房普遍均价在30w-60w/㎡
最贵的是2021年的这套， 华山 路889号、891号组成的老洋房已经达到了75w/㎡
刷新了上海顶级豪宅的单价纪录
再看看五六年前
上海最贵的老洋房单价就已经突破40万/平
2017年巨鹿路886号老洋房以单价 40w/㎡ ，总价约1.5亿的价格成交，成为全国当年豪宅成交的第一天价
那个时候上海二手房价格不到6万/平， 市中心最贵的几个板块价格也不过10万左右，老洋房价格几乎是普通豪宅的4倍
虽然贵，老洋房的升值空间 还是很大的
从1998年老洋房允许交易起，在2005年的时候上海老洋房成交均价为4-5万/平方米，平均每两年均价上涨约3万元/平方米
到2018年市区核心地段洋房成交均价就高达20-50万元/平方米左右，真正意义上的天价了
02
上海老洋房为什么可以这么贵
是古董级别的地段决定的
随便一套老洋房也有近百年的历史， 位置都是在上海最市中心闹中取静的黄金地段
据统计，上海老洋房主要集中在内环内黄浦、徐汇、长宁和静安这四个区，拥有老洋房数量最多的还是徐汇，约占全市总量的39%
具体到街区如愚园路、湖南路、淮海中路、永嘉路、长乐路、武康路、衡山路、复兴路... 都是上海不会再新增任何商品房供应的地方
最为集中的莫过于衡复历史文化风貌区，就是在衡山路至复兴西路那一片
大量著名的中外设计师在此地留下风格迥异的中西建筑，花园洋房、高层公寓、西式别墅、中式里弄……在此地交相辉映
地段价值是老洋房稀缺的根本
更特别的是除此之外，它还有附加的历史价值和建筑美学
说到上海老洋房，不得不提一个匈牙利建筑设计师：邬达克
曾经有位著名建筑大师评价说：邬达克的建筑过去是、现在是，并将永远是上海市轮廓的一抹亮色
为什么这么说
《向邬达克致敬》书中有记录关于邬达克在上海30年的历史
1918年邬达克来到上海，期间正是上海滩建设的黄金时期
1925年邬达克在上海开了建筑所邬达克打样行，从1925年至1947年，邬达克为上海留下了126个独具上海气质的建筑
直到1947年，54岁的邬达克才离开上海
长宁区番禺路129号，一幢欧洲乡土风格的别墅曾是邬达克在上海的家，2005年邬达克旧居被列入上海优秀历史建筑名录
邬达克设计的著名建筑是上海海派建筑最具特色的代表作
例如1924年建造的上海新晋地标武康大楼，以及被评为中国最好公寓之一的黑石公寓
这些建筑本身也是富有空间美学和洋房的特点，一般为砖木结构
建筑风格多样，有的是机平瓦坡屋顶，立面有半露式木构架装饰，清水红砖外墙
带有邬达克设计的老洋房，不少都是挂铜牌的优秀历史保护建筑，成为上海不可移动的保护文物
那个时期如同邬达克一样的海外建筑师，留下的建筑作品在如今是不可能再复制的，因此也赋予了上海老洋房的收藏价值
而且，不少老洋房还是名人的故居，如
淮海中路1843号一幢红瓦白墙的洋房就是宋庆龄故居，从1948年到1963年，宋庆龄在这里工作、生活达15年之久
里面记录着关于宋庆龄的历史故事，也是老洋房独特的历史价值
来源：小红书@雪3飞who
可以说老洋房兼具了美学、舒适度、特殊文化的附加价值。是属于上海留下来的历史建筑，是真正的稀缺
地段是其一，还有老洋房附带的特殊建筑设计、承载着的历史名人故事，这些才是上海老洋房无可复制的价值所在
地段不可再生、产品无法再有、还有历代名人故居在此留下的故事
决定了上海老洋房是有别于其他传统豪宅的存在
03
上海可流通出售的老洋房， 实在是太稀缺了
这里分享一个数据
上海现存老洋房有 套左 右，但90%以上 归国家所有，上海私有产权的老洋房总共只有200-250幢
其中产权清晰、可出售的老洋房在100幢以内，而修缮完好的不足50幢
而其中最稀缺的老洋房就是：独栋花园洋房，也是卖得最贵的
因为很多老洋房都不会挂在平台上出售，也不会放在明面上成交，基本上是在某个圈内流通
所以很难找到渠道去查老洋房每年的挂牌情况，但从每年的成交量，也可以看出上海老洋房，就是限量供应的古董
我通过公开资料，大概整理了一下
据不完全统计，在2017年-2018年上海成交的老洋房中，总价1800万以上的，也就40多套
在2021年1月至2022年5月期间，上海总价一亿以上的老洋房，也就成交了8套
有幸我也找到了一位做豪宅的资深中介，这里称他为吴先生
吴先生从2000年就开始做豪宅，他从中介的视角告诉我，上海老洋房的供应量真的很少
每年成交的过亿总价的老洋房仅有10套以内
因为这种历史建筑，它的价值有别于其他产品，业主很惜售，像古董一样珍藏起来
如果没有特殊情况是不会卖掉的，但凡有房源放出来，卖出就是一瞬间的事情
吴先生从业20余年里，至今也有且仅有经手过1套独栋老洋房
老洋房的市场是出来一套卖一套
以武康大楼为例，2021年才挂出一套报价3050万的房源，单价超17万/㎡
而最近一次成交是在2015年，也就是说 时隔五六年武康大楼才挂出一套房源
当天就有30多组客户现场验资看房，下午就有成交的消息释放
武康大楼且还不是独栋花园洋房，可见这种具有历史附加价值，还占据绝版地段的老洋房
根本不能用商品房逻辑去思考它的价值
04
当然
这自然也决定了能买老洋房的，不会是普通人
所以有钱也不一定能买得到
关于这个信息，也是从吴先生那边打听到的
老洋房的持有人一般都是来自各行业里面的领头人，对隐私要求很高，毕竟涉及到上亿元的资产
他经手的老洋房业主除了不愿意透露隐私的，大致就以下几种
明星，大家也知道了，中介爆出张杰谢娜在上海买下的豪宅就是 思南公馆，那一套 售 价6200万
刘嘉玲上海湖南路的独栋花园洋房，在2007年的时候就价值4000万元，远超汤臣一品
第二种就是企业老板，购置需求也不一样，有企业买来做资产配置的，也有个人买来自住的
还有一些喜欢上海文化的外国人等，对上海老洋房建筑有情结，希望购买老洋房作为一种珍藏
除此之外的就不便透露了
对这几类圈层的人来说，买上海老洋房已经超脱了身份和地位这种面子需求，他们也不需要
所以很多老洋房的买家都更喜欢保持神秘
05
老洋房的价值早已经超过建筑本身
甚至说中介也非普通房产中介，做老洋房业务的中介并不多
并不是普通门店里的豪宅中介，而是隐秘在老洋房交易中的独立经纪人
老洋房交易的特殊性也决定了做这一行的人并不多，但却十分内卷
上亿的老洋房成交一套就是上百万的佣金，所谓的开一单吃三年就是如此
百年历史的老洋房大多属于历史文物， 其赋予的意义是现代建筑无法替代的，无法用金钱衡量
买下上亿级别老洋房的人，都是当作古董艺术品来收藏，也是对上海这座城市的一种珍藏了
