作者：华商韬略丨华商名人堂 熊剑辉
来源：华商韬略微信公众号（hstl8888）
遥远的东方有一座城，它的名字就叫温州；古老的东方有一群人，他们全都是房的传人……房价一上涨，很多人就会联想到炒房团；一说起炒房团，人们就会不自觉会在前面加温州。这个让无数人羡慕嫉妒恨的神秘群体，究竟缘何崛起？如何花样百变？又何以横扫中国、买遍世界？
买遍上海滩
2001年8月18日，150多个温州人坐满了三节火车厢，浩浩汤汤来到上海。他们不为旅游探亲，而是在《温州晚报》的组织策划下，专程到上海来买房。上海房产协会甚至收到市政府领导指示：一定要把温州看房团服务好。这一次，温州人砸下5000万，让上海人大喜过望。两个月后，又一波温州看房团来临，成交8000万。
就这样，温州看房团在惊人的豪买中跃上历史舞台。而温州人敢这么干，不是没有原因的。
上世纪90年代，温州中小企业异军突起，大小老板们都手握百万量级的闲散资金，四处为钱找出路。此时，中国房地产业和城镇化的趋势渐起，嗅觉灵敏的温州人迅速捕捉商机，从1998年开始涌入温州楼市。短短3年，就把温州房价从2000元/平方米炒到7000元/平方米。
不过，温州人很快发现，500公里外还有块风险更低、空间更高的地产价值洼地——上海。
上世纪80年代，一批温州乐清人来到上海北京东路，扎堆开出了上百家电器店。这里也成了不折不扣的温州街。他们做生意、开市场、攒钱财，安家置业，成为典型的新上海人。一进新世纪，也自然而然将3000元/平方米的上海房价信息带回老家。顿时，温州人不淡定了。
现在的人很难想象，1994年为振兴低迷房价，上海市政府推出过一个大利好：只要在上海买房，立刻可获得蓝印户口，一并解决子女读书、就业等问题。机敏的温州人显然大喜过望，别说让子女接受大上海的好教育，光上海房价比温州低一半这条，就足以让人趋之若鹜。不少温州人看准了机会来买房，迅速与上海的开发商看对了眼。
零敲碎打的买卖不牢靠，上海开发商便在《温州晚报》上投放了些楼盘广告试试看。没想到，迅速点燃温州人的激情。由于人太多，《温州晚报》便干脆组织了个看房团奔赴上海，就此创造历史。
▲温州媒体最早组织起看房团
人们仿佛发现了一块新大陆，忙不迭地把看房团的商业模式运作了起来。华商韬略（微信ID:hstl8888）梳理资料显示，上海开发商不惜重金，开始在温州三大报（《温州晚报》、《温州都市报》、《温州商报》）上连篇累牍砸广告；温州三大报也乐疯了，立马变身看房旅行社，3年组织温州看房团近百次，次次爆满；《温州晚报》还顺势创建了购房俱乐部，会员人数一度超过6000人。
温州炒房团迅速横扫中国各大城市，每到一处都掀起购房狂潮，引发的大声叫好与愤怒声讨都不绝于耳。有媒体报道，当年的温州炒房团总人数突破10万，撬动民间资金高达1000亿。这些数字显然以讹传讹，并不确切；但它显示出的资本力量，却横扫一切。
疯狂炒房人
印象中，人们以为温州炒房团一掷千金，肯定个个都是大小老板企业家。实际上不是这么回事。炒房团跟旅行团差不多，有老板有白领有村民，甚至还有赋闲在家的太太和老太太。这与温州的家庭结构有关，很多温州家庭都是男主外做生意，女主内管投资。炒房热一兴起，男人们没空走四方，太太们就带着钞票闯天下。
在温州农村，还有一股令人咋舌的金融力量——老太太。她们其貌不扬，却是村子里公认的资金中转人，讲信用、有地位。不论谁手里有闲钱，都会跑到村中的老太太那去登记寄存，利息高、有保障。不论谁做生意要借钱，数百万的资金老太太召之即来、挥之即去，信用极佳。有人据此称温州乡村的这种金融文化为老太太银行，极为贴切。虽然这些老太太大都没文化，却牢牢把控着温州农村的金融命脉。当然，要从她们手里借钱，利息高达20%左右，也不是常人都敢借。
温州媒体看准了太太们手握重金，很快组织起专门的太太看房团，为她们提供最新最准的房产信息。太太炒房团犹如旋风，横扫上海的房展会。比对着温州的高房价，她们去哪儿买房都觉得很便宜。
▲温州太太看房团
令人称奇的是，虽然太太们都手握数百万，穿着打扮却很普通，并非人们想象中那样珠光宝气。有时还会为5块钱的盒饭跟带团的人理论，极其精打细算。
不管干什么，温州人都爱抱团。做生意如此，炒房更是如此。最开始，温州人组团是希望买房时能有个商量。他们相信一人看难免看走眼，一群人共进退，都能相中的楼盘肯定错不了。当然，抱团买房最大好处还是能议价，跟开发商集体砍价，折扣肯定比一个人来得大。
很快，江湖上便流传起各种各样的温州人炒房故事。
2002年，某温州炒房人以120万的首付资金在上海狂买20套商住房，每套约20平方米。然后，他为每套房配齐家具后出租，以每月每套3000元的租金顶按揭，每个月还净赚2万。两年后，房价暴涨一倍，便将房子全部脱手，功成身退。这个炒房故事此后成为教科书般的经典，几乎被绝大多数炒房人所效仿。
接着，温州某老板腰挂35把别墅钥匙的传奇红遍网络。但故事被多家媒体转载后，连腰上钥匙的数量都变得模糊不清，从22把到72把不等。有人表示，确实见过一位腰挂60把钥匙的温州炒家，每天唯一的工作就是挨家挨户收租金，一天两户，一个月正好收完。更离奇的是，这样一位大富豪竟然挤着公交去收租，让人误以为是收水电费的。
几乎所有的售楼处都能传出大同小异的温州人故事。他们大都是西装笔挺、面色灰黄的中年人，操着一口浓重江浙口音的普通话，跟漂亮的售楼小姐站一起简直自惭形秽，却能在人们最初鄙夷的目光中扔下几麻袋现金，买下了几层房或几幢楼，让所有人在财富面前大惊失色。类似的故事越来越多，且极富视觉和心理冲击力。人们在惊叹于温州人太有钱的同时，也在飞涨的房价面前失去了任何抵抗力。
炒房团不是老板们的专利，工薪白领、机关干部也都参与其中。据说苍南县某机关干部，听说上海有块好地，被人撺掇着合伙拿下，便一狠心一跺脚卖了自家的房，搬进了出租屋。他跟着炒房团合资拿下土地搞房产开发，一年就把110万投资翻成了1000万。
温州人有多狠，炒房前敢让自己无家可归；温州人有多疯，炒起房来全村全家总动员，老太太都敢来上阵。
全国大进军
温州炒房团迅速将上海、杭州攻占，接着开始向全国进军。他们足迹遍及各大中心与省会城市，后来连二线、三线城市也不放过。他们往往大批采购，连片购买，不为居住，只为收租或转手套利，俨然成为操纵楼市的资本大鳄。
地产开发商们大喜过望。他们发现，温州炒房团具有无与伦比的品牌魅力，极力到温州组织邀请。2004年，在温州举办的全国房展会，更成为中国绝无仅有一大盛景。为期4天的展会，竟引来10万人次的庞大人流，5000多平方米的展厅中人山人海，现场签约的买房人成群结队，像农贸市场般人声鼎沸。最终，房展会成交金额竟逼近15亿，人们第一次见识到温州人如何像买菜一样买房子。
温州炒房团很快被不少地方政府视为财神爷。为了让温州投资拉动经济，有的地方不惜提供包机，免费为炒房团提供一条龙服务。他们到后，房价大都会迎来一轮令人惊叹的上涨。那么，他们究竟是怎么做到的呢？
炒房手法1.0
温州炒房团不仅买的多、买的急，他们的炒作手法也不一般。
通常情况下，炒房团会集中拿下几个楼盘。然后，统一商量出个高价，报到当地的二手房市场挂牌，于是人们很快就感觉到房价涨了。而在炒房团内部，还会订立同盟条约，谁也不许低价偷偷出手，否则立刻会被踢出炒房团。由于温州人爱抱团，更看重个人信用，价格同盟这招简直战无不胜，足以为抛售房产创造出令人满意的价格空间。
很快，有人觉得这招都不过瘾。更精明的炒房团会干脆在楼盘边开家地产中介公司，专注炒作自家楼盘，坚决把房价做高。而毫不知情的本地人只见房价飙涨，即便开始对房价不认同、不买账，但时间一长，怎么也等不到降价的人只好认栽。
来自温州农村的大量小炒家，则以家族或同乡集资参股的方式，参与到这场史无前例的炒房盛宴当中。他们集中大笔资金，以口头托付的形式委托给牵头人，让他跟随炒房团四处豪买。炒房委托人则见识不凡，不仅懂得观察各个城市的城市规划、政策风险、楼盘地段，还会特别考察当地的二手房市场，估计有无炒作空间、退出机制，绝不做无谓冒险。而一旦看准，便会迅速出手，联手杀价后又联手提价。这种集资炒家最看重风险，有时候为了快速获利，甚至会直接转手卖给其他炒家，赚的就是个万无一失。
即便本金极少的房虫，也有独有的炒房之道——炒房号。他们寻觅到热销楼盘后，或是给售房员回扣直接拿房号，或是一天100块雇农民工排队拿号，再以数千或上万的价格将房号转卖给各类买房人。这种炒作方式是如此经典，以至于在今天，人们依然能见到此类炒作手法的各种翻版。
争议炒房团
2004年，温州几乎陷入全民炒房大时代。伴随着全国性的房价上涨，各地老百姓对房价怨声载道，很多人炮轰温州炒房团，认为他们正是炒高房价的罪魁祸首。不可否认的是，温州炒房团所过之处，当地百姓也在恐慌性上涨中飞奔入场，并掀起了新一轮涨幅。这种互为因果的纠缠，让人根本说不清其中的是非。
但另有观点认为，温州人只是买房爱扎堆，资金量与房地产市场的体量相比，其实微不足道，并非像媒体描绘的那样，是驱动房价高涨的洪水猛兽。每个城市房价上涨的原因其实并不相同：有的是因为处于价值洼地，原本就太便宜了;有的是因为城市大规模拆迁，城镇化过程中人为制造出大量刚需，但地方政府未能及时提供足够土地以平抑房价所致，上涨其实是价值规律的体现。而温州炒房团因为早早地发现了价值，所以为高房价背了黑锅。
争论没结果，杭州、南京、成都等地已经开始调控，阻击炒房团。这其中，既包括征收二手房个人交易税，又包括各类专项打击炒楼花、炒期房的政策；成都市政府甚至好心劝慰市民不要跟风入市，表示会尽快推出大量经济适用房给高房价降温……结果人们发现，这些一城一地的调控政策没什么用：交易税被转嫁给了买房人；禁炒令则需要开发商自律；而经济适用房一出，却形成了城郊比价效应，反而给城里的房产价格托了底。
不管怎样，人们认为中国房地产正积聚风险、酝酿泡沫。2002年12月，摩根士丹利发布研报，直言中国可能爆发一轮房地产泡沫，并导致银行业的系统性危机。回望当年的盛世危言，再仰望今天的中国房价，坚硬的泡沫远胜往昔，不禁令人哑然失笑。
炒房团进京
当年，中央政府对于房地产的暴涨极为担忧。这不仅牵涉到社会稳定，更涉及到金融体系安全。但就是在令人担忧的2005年，温州炒房团正式杀进了北京。
长久以来，北京被温州炒房团视为禁地。这并不是说温州人没有在北京一掷千金，他们也曾抢购过多处豪宅楼盘，但都用以置业安居，不像在别处那般以炒作、转手为目的。这其中，自然有对政治中心的一份敬畏，另一个原因则是北京二手房市场远比上海、杭州等南方城市落后，套现不便。另外还有种说法，90年代大批温州人曾在北京爆炒期货、遭遇惨败，从此将北京视为破财之地。
2005年，整个长三角地区房价飙升，北京就像当年的上海，成为典型的价值洼地。多个楼盘迅速闪现温州炒房团排队扫楼的身影。短短半年，温州流向京城楼市的资金就高达50多亿。
更让人意外的是，另一支实力雄厚、姿态低调的炒房团也进入北京，那就是以煤老板为主力的山西炒房团。他们开豪车买豪宅，在北京最高档的楼盘出没，远非常人得见，却惊动了建设部。后来，山西炒房团不仅在北京豪买，连已经被温州炒房团炒高的上海楼盘，也无所畏惧。
温州人北上，山西人南下，就此奠定当年两大炒房团的炒作格局。
政府的忧虑迅速升级，随即决心出重拳打击短炒房。华商韬略（微信ID:hstl8888）梳理资料显示，央行率先出手，调整住房贷款利率；接着，上海、深圳等地银行叫停一年内转按揭，要求短炒卖家必须先付清银行贷款，遏制投机。调控来势很猛，令人生畏，不少媒体急不可耐地宣告全民炒房时代终结。
但调控之初的效果并不明显。大量地下垫资公司悄然涌现，让变相转按揭大行其道；炒房客只要适当提高首付比例，就能将调控效果规避于无形；更令人啼笑皆非的是，银行间虽然停办了转按揭，但买卖双方要是在一家银行办贷款，竟然可以照办不误。
当然，宏观调控的持续终于让楼市渐渐变冷。温州炒房团也并非铁板一块，有人高位出逃已然暴富，有人高位套牢叫苦不迭。媒体则选择性报道出部分被套炒房人的惨状，以印证调控政策的巨大效果。但总体说来，温州炒房团并不比其他买房人处境更差，他们入市更早、买价更低、融资能力更强。而不少本地跟风的炒房人，既没有温州炒房团的资本实力，又没有更多的融资渠道，只能在这轮调控寒冬中独自苦捱。
炒房手法2.0
随着调控深入，人们发现温州炒房团有了新玩法。
2006年，一些温州炒房团继续在北京扫楼。他们抛出几十套房的大单，要求开发商提供7.5-8折的优惠。这与人们熟知的炒房套路没什么不同。但达成交易后，手法开始大变。
折扣谈妥后，炒房人会象征性地先交一部分订金，但并不急着签合同，目的是为了找到真正的买房下家后，直接转手会更方便。要是实在拖不下去，也只会签合同付首付，但不会办理按揭，这样下家按加价后的首付直接付款给炒家即可，彻底规避了政策中不允许的转按揭问题。而前期签订的购房合同，则由销售人员直接撤销、变更。
这其中，最大的技术难题是撤销买卖合同。按规定，合同一签订就需要在政府管理部门备案，撤销并非易事。但对专业的销售人员来说，撤销合同的理由大把，购房人身份资格有问题、销售人员疏忽导致合同出问题等，都是最正当不过的理由。合同撤销后，销售人员便会与下家签订新的购房合同，下家交完首付款后，炒房人就能与销售人员分成了。
这种炒房手法极为隐蔽，且规避掉了所有的政策风险和交易税费，很受楼盘销售人员的欢迎，因而在部分温州炒房团中大行其道。而炒作模式一旦成熟，炒房团甚至与开发商心照不宣，交完订金后啥也不用干，剩下事自然有人会办得妥妥当当。至于售楼找下家这事，真正的买房人根本不知道自己买的房子是开发商的还是炒房团的，挑中一套就退一套，炒房团可坐收渔利。在北京，有楼盘甚至出现过100%被退过的情况，显然是炒房团在其中兴风作浪所致。
当然，温州炒房团的升级版秘籍还有其他种种，像通过拍卖行收购便宜楼盘，可以拿到价格极低的房源，却需要打通另一条隐秘产业链：找法院、银行或资产管理公司确认房源信息，找拍卖行以象征性价格举牌拿房。这种机会自然不缺暴利，但因为不能按揭，非实力雄厚、拥有强大人脉和渠道的炒房团不能运作，因而游走在更加晦暗的地带。
还乡团来了
2005年的地产调控，总的说来对炒房团影响有限。一些炒房人靠着钻空子得以幸运躲过，于是对国家政策开始麻痹大意，认为调控不过如此。他们继续在楼市大抄底，却与2006年的国六条、九部委的37号文件迎面撞上，顿时傻了眼。大部分温州炒房人开始直面寒冬，少部分人默默在房价更低的二三线城市出手商铺，寻求其他机会。
调控风正紧，2007年的风头却被一支新崛起的势力抢了去，这就是深圳炒房团。那些在深圳打拼多年熬出头的财富新贵，先是在惠州、东莞、广州等周边城市狂买，接着返回各自家乡的省会城市豪购，既自住又孝敬父母，又有衣锦还乡的得意高调，所以被人们戏称为还乡团。
深圳炒房团远比温州炒房团复杂多样。他们以四川、湖南、湖北的成功人士为主，所以重庆、成都、武汉、长沙等中心省会城市成为他们扫荡的重点。有媒体极度渲染深圳炒房团更加可怕震撼，甚至有某个炒房团出手买下1300套房的神迹，一看就纯属子虚乌有。但各地房价仍在飞涨，人们很需要这样的害群之马来宣泄对高房价的极度不满。
长沙人的抵制最激情火爆，不少小区和街道都打出抵制深圳炒房团的横幅，更有人发出《深圳炒房团滚回深圳去吧》的网帖红透网络，深圳炒房团一时人人喊打。普通百姓对高房价的焦虑与愤怒大抵也只能这样发泄，毕竟指责炒房团逻辑上更占理，行为上更安全。
真假炒房团
此时，最能与深圳炒房团内心共鸣的，大概就是温州炒房团了。地产调控让真正的温州炒房人极尽隐忍、奋力解套，但全国各地的开发商却开开心心地炒起了温州人。许多楼盘开盘前，会赫然打出欢迎温州看房团的横幅，让本地人神经紧张，忙不迭又要来抢房。这在上海、杭州这类多次被温州人狙击过的城市中最为明显。老百姓并不知道，这时的温州炒房团大多是李鬼而不是李逵，他们其实是靠表演来哄抬房价的。
温州房托团成为某些开发商导演的炒房真人秀。他们先是通知媒体，然后以几百块一天的工资拉来上百个温州人到楼盘表演。在欢迎温州置业团横幅下，售楼处被温州老板挤爆。开发商要求表演团人人穿西装，手拿软中华，甚至会提出台词的要求，比如要说整层买是不是可以打折，对于房价坚挺要表现出这个地段房价是跌不下来的语气姿态，表演完就拿着钱和礼品走人。
据说生意最忙时，房托们还要赶场，出场费甚至与楼盘销售挂钩，每人从几千到上万不等。接着，开发商就会发动媒体广而告之，把温州炒房团出手的盛况大肆炒作，效果屡试不爽。
温州房托团的戏码在社会上演绎多年，虽然早就经过央视曝光，但至今仍在各地上演。不少买房人都曾因此上当，但极少有人去揭露抱怨，毕竟那些上当的买房人，从现今来看，绝大多数都成了高房价的受益者。
炒房手法3.0
假炒房团兴风作浪当房托，但真炒房团并没闲着。他们的炒作手法步步升级，令人叹为观止。
2008美国爆发次贷危机，中国的调控如火如荼，炒房被套的温州人却固守着价格同盟，与开发商一起不降价。然而，连开发商都快扛不住了，不降价回笼资金就得死，相互卖项目抱团取暖了一阵子还是不行。于是，万能的温州炒房团再度出手，变身借贷团，自己赚钱的同时又帮着扛住了高房价、挽救了一些中小开发商。
此时，资金雄厚的炒房团已变身私募基金。他们拥有几十亿资金，专门在房地产市场渔猎半拉子工程和烂尾楼，不再几十套房那样小打小闹，而是整个楼盘、多个项目的大规模运作，更专业，更庞大，更低调。
仍然热爱售楼处的炒房团，则继续与开发商合作。表面上他们还是整层整片地豪买，实际上醉翁之意不在酒，干的是为开发商套取银行资金的活，同时为自己博取无风险利差。
这种炒作手法匪夷所思，操作手法则令人叫绝，确实是调控寒冬中炒房团与开发商的发明创造。比如，中小开发商在经历长时间调控后，临近年关时现金流将近接近枯竭，炒房团便买上一片房，让开发商拿到炒房团20%-30%的首付款，并从银行拿到贷出的剩余房款，就此度过难关。
但炒房团并不是真的买房子，他们与开发商还有秘密条款：首付款其实是交给开发商的借款，每月需支付高达5%-9%的利息；银行贷款仍需开发商负责偿还。至于房子，开发商可以视资金能力，在合适的时机回购。如果借款协议到期开发商无力回购，那么炒房团则会以5-7折的极大折扣拥有房产。
显然，法律不会保护这种变相高利贷，但温州炒房团早已思考好一切：利息会折价计入首付款中，表面看不到任何的违规之处。这种借贷方式，实际上是炒房团与开发商的一种赌约：炒房团赌的是房价不可能再度大降30%以上，并能赚取无风险的利息；开发商赌的则是楼市能在借款期内回暖，同时维持住楼盘高价，扛过地产调控的冬天。
房价走势的历史证明，他们都赌赢了，再次赚得盆满钵溢。
反转与崩溃的轮回
2008年年底，伴随着四万亿计划和国十条，各路炒房团再次扑向楼市，迎来房地产的触底反弹。炒房团开始失去新鲜故事，重复着以往的套路：繁荣时四处抢楼，调控时又隐匿躲藏。在媒体笔下，炒房团覆灭好几次，每次都退出历史舞台，却又在一遍遍房价暴涨中刷新人们的世界观。
全国各地的房价坚决而稳步地上升，让越来越多的人不再等待，孤注一掷地搭上了地产飞车。全民买房，已经让炒房团的界限模糊。对买了房的人来说，人人都是高房价的受害者和受益者；对没买房的人来说，很多人已经不指望这事了。
让炒房人凄惨落魄的，倒是温州的本地房价。华商韬略（微信ID:hstl8888）梳理资料显示：2011年底，温州房价攀上均价21000元/平方米的巅峰；当年9月，温州民间借贷危机爆发，温州房价就此开始长达4年的漫长坠落；直到2016年初，温州房价才走出悠长L型底，迎来平稳回升。
这场小型局部性的房地产崩溃，让不少温州炒家遭遇断供，不得不弃房拍卖。有人说，温州炒房团就此覆灭。但据有关更权威的信息显示，真正跑路断供的并不多，高峰时约有1100多套弃房。真正有实力的温州炒家早就跨出本地，他们的房产遍及全国，甚至在全球配置：美英德日韩加等国，都成了中国炒房团的新目标。
2016年，北京、深圳等地出现众筹炒房团。实际上，这不过是温州炒房团十几年前玩剩下的，唯一的区别是，参与的主角是一群90后学生，还添加了移动互联网、平台跑路等新作料。而只要房价继续向上，炒房团的幽灵便会永远游荡，唯一的差别只是今天附着在这个群体，明天又附着在另一个群体，并周而复始地向人们叙述辉煌与破灭交替的故事。
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