原标题：买房投资与海外房产基金：哪个更好
【金融其实挺简单】
挺父亲说，感谢中国经济持续四十年的中高速增长，尤其是国内房地产的增长，让他积累不少财富，感受到做富人的滋味；但是，到今天，中国经济进入新常态，增长速度不能还像原来那么快，做实业赚钱不再那么容易，而国内房地产投资面对不断升级的限购政策，尤其是不能总指望房价一涨再涨，所以，他父亲已经在前两年开始转移财富出境。挑战在于，他父亲看不懂海外对冲基金，也担心碰地雷，而美国的股票市场他又不熟悉，因此，还是想继续做他在国内熟悉的，就是在美国买房子投资，至少买了房子、看到房子让心里踏实。
孙挺父亲的偏好当然不奇怪，也是多数富有中国人的偏爱。那么，如果你实在看重房地产投资，这真的是最好的投资方式吗？
买房投资的成本问题
先跟孙挺介绍了我自己的经历。2006年的时候，我从公司分到一些利润，当时希望做些分散投资，尤其是跟美国资本市场相关度低的投资。正好有位朋友王莉在德克萨斯州的奥斯丁做房地产投资，她的特长是专门参加银行房产拍卖，低价获得房子后，有的是简单装修一下就转手卖出，另一些就留在手上出租、赚租金，等今后合适时再出手。
这听起来很简单，谁都能做。都知道，在美国有个人破产法，一旦你的房价跌到房贷以下或者你失业没收入，还不起月供了，就可以把房子给银行，自己申请个人破产保护。银行接手房子后咋办呢？银行对于长久拥有这些住宅房子没兴趣，也不愿意招进团队去管理、出租这些住房，因为那些不是银行的主业，它们也没有这方面的专长优势。所以，把房子接到手后，银行一般会马上组织拍卖，尽快脱手。在奥斯丁市，每周有几批这样的房产拍卖，王莉都会先看看那些被拍卖的房子，对所在地点、房子状况、周边同类房子的卖价与租金情况等等做充分了解，然后带上草稿和自己的估价单，参加现场拍卖。她说，有时候会很幸运，参加竞拍的人很少，她可以用比同类房价低10-20%的价格买到一些房子，尤其在2008-2009年金融危机期间这样的机会更多。
就这样，2006年我们用8.5万美元买下一栋三室三厅280平米的独栋房，包括餐厅、客厅、电视休闲厅，还有前后院的草坪。这房子够大，也够便宜了吧？在美国，尤其是德克萨斯州，土地到处都是，人口又少，房子难以太贵。由于我们生活在耶鲁那边，是美国的东北角，不会去住那里，只会是用房子做投资出租，并且由王莉的公司代为管理，条件是第一个月房租以及之后各月房租的10%付给她的公司。德克萨斯州紧挨着墨西哥，从墨西哥跑到德克萨斯州打工但买不起房的人很多，所以，这种独栋房出租很受欢迎。我们买房并花一万美元装修好之后，不到几天房子就租出去，每月租金1050美元，一年租金12600美元。除掉管理费、维修费以及房产税之后，一年大约有6000美元的收入，按照9.5万美元的总投资算，这相当于6.3%的租金回报率。当然，这是假定租户没有突然搬走，而如果租户要走，中间会牺牲两个月时间找新租户和外加一个月租金。
这种租金回报率显然比国内的高很多，那为什么我们决定不买更多房产做投资，并且几年后就把那个房子也卖了呢？
答案在于，买房投资太麻烦！虽然有王莉的公司帮我们管理，包括找人割草、维修等等，但是，毕竟房内冰箱、空调、水炉、各类电器、地毯、木板等等时不时会坏，经常要换修，而每次买新东西，又有各种选择、各种价格，我们还要一一确认，所以，经常要花很多时间精力介入。好在德克萨斯州冬天不下雪，如果在纽约、波士顿等北部地区买房投资，一到冬天下大雪，你还要担心家里的水管是否冻裂——搞不好家里还要整个大修，就像2016年初我们在香港时，在耶鲁边上的家里水管冻爆，水从二楼一直淹到地下室，结果花了5个月才修好！
相比之下，如果是买股票、债券或基金做投资，你每个月只要花点时间，看一下投资仓位的变化就行，不需要被房子的琐碎打扰！实体房产投资的交易成本太高，不合算。尤其是如果你住在中国但房产投资在美国，那么，时差和距离使整个过程更加麻烦。
可是，如果像孙挺父亲那样实在只认准投资房产，有没有更简单的道路呢？
房地产基金是上策
当然有便利的房产投资之路，包括 REITs（real estate investment trusts）以及房地产基金ETF。其中REITs也是一种基金份额，所持有的资产就是房地产或者商业地产，通过地产租金和价格波动赚钱，一些RE-ITs份额就像股票一样在纽约证交所上市交易，所以流动性很好，随时可以进出。而地产基金ETF是基于不同REITs的价格指数ETF，代表一篮子不同REITs的投资组合。
由于REITs是信托基金，本身不交任何企业税，所以美国法律对它们有许多具体要求，比如90%的租金收入必须分红，75%以上的资本必须投资在房地产、商业地产、住房按揭贷款证券或政府公债、以及其他REITs，75%以上的收入必须是来自租金、地产销售收益或利息，但是地产销售收益不能超过年收入的30%，等等，否则就不能享受REITs免税待遇。
美国今天有1100多家REITs，拥有3万亿美元地产，其中大概有225家在交易所公开上市交易，股权总市值超过1万亿美元，总资产超过2万亿美元。REITs类别很多，有专注写字楼地产、专注零售地产、专注住宅公寓楼、专注酒店地产、专注储藏地产的，等等，任你挑选。
比如，新住宅投资公司（New Residential Investment Corp）总部在纽约，以投资房地产以及各种住房按揭贷款证券为主，2017年股价涨幅10%，但基于房租的股息收益率为11.3%，2018年初股价在17美元左右，市盈率才5.6倍。另一个REITs例子是Highwoods Properties，也在纽约证交所上市，但主业集中在写字楼地产，主要投资美国南部城市的高端写字楼，2018年初的股价47.5美元，股息收益率3.67%（远高于标普500指数2%的股息收益率）。
为什么投资REITs或者开放式和封闭式房地产基金，比自己直接买房投资更好呢？
首先当然是我们前面说的，自己买房投资太麻烦，而REITs公司帮你去管理房地产、商业地产，或者通过住房按揭贷款证券去间接分享地产市场的好处，帮你省心。这些REITs的便利度、流动性就跟股票投资一样。
其次，特别是对于中国投资者来说，如果你自己去美国买房，不能从美国银行贷款做杠杆投资，但是REITs可以帮你得到利率更低的杠杆，提升投资回报。这一点很重要，因为过去三十年里，如果没有杠杆，买房投资大概每年收益5%左右，一般个人投资者通过3倍杠杆，可以把房产年化收益提升到7.5%左右，而同期 REITs的年化收益接近11%，这个收益是个人难以达到的，也高于标普500股票指数10%左右的回报率。
再者，如果你自己去买房投资，你或许能买40套，但那还是风险过于集中，规模效应不够。而REITs资金量大，可以跨越很多地区买很多地产，把风险分散更多，管理效率也更高，规模经济节省成本。
所以，你看到，金融创新给孙挺父亲提供了很多更好的选择，让他既能享受房产投资的好处，回报更高、风险更低，也能省掉很多麻烦。
对于很多人来说，买房产投资的最大好处之一是房子是实物，看得见摸得着，这使房产投资比金融投资更有安全感，有利于规避信息不对称挑战。而REITs投资本质是金融投资，在你跟REITs管理层之间又加了一层委托代理关系。你会选择哪种方式？理由是什么呢？这些是今天的思考题。就今天的要点，我们谈到三点：第一，到境外直接买房投资，维护与管理成本高，也很麻烦，并且不容易获得杠杆放大投资回报。第二，REITs和封闭式房地产基金是更好的海外房地产投资之路，不仅给投资者提供地产投资的好处，而且带来更好的流动性、更高的回报、更低的风险，包括更高的杠杆。第三，由于监管政策的要求，REITs的分红比必须很高，这是房产租金的直接替代。还有，这些基金的类别和风格选择也很多，选择余地相对较大。
（本文为喜马拉雅《陈志武教授的金融课》讲座文本）
