原标题：谢一峰：谨防房价二次下跌！中国房价正在走向市场底部
文/谢一峰
目前全国房价数据告诉大家，房价二次下跌要警惕。
在房地产市场触底回升之前，房价仍在触底反弹的路上。
过去24年，房价一直遵循这个逻辑和规律，在市场上基本处于一条平行线上，围绕政策、供求、货币波动。政策决定房价，供需、货币影响房价，政策是房价波动的根源
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房价是否见底见底的争论已经过去了四个多月。根据国家统计局2022年8月、7月、6月和5月房地产市场数据，全国房价和销售量连续4个月上涨。房价出现触底反弹的迹象。
根据目前各地政策调整的幅度和力度、市场的回暖、信心的恢复时间，房价要完成触底、触底、触底，至少需要6个月到12个月的时间。在波动的时期。
一是全国商品房销售均价：单月连续5个月上涨，房价连续2个月突破万元。
全国商品房销售均价单月连续5个月上涨。
2022年8月，全国商品房销售均价上涨至10499元/平方米，环比上涨0.26%，同比上涨10055元/平方米，上涨4.22%。房价已连续两个月突破10000元。
7月份，全国商品房销售均价上涨至10471元/平方米，环比上涨6.86%，同比上涨1%。
值得注意的是，7月份是2022年全国商品房销售均价首次突破万元，正式回归万元房价时代。
6月销售均价9752元/㎡，环比上涨1.4%，同比下降3%。5月销售均价9615元/㎡，环比上涨3%，同比下降8.65%。4月销售均价9325元/㎡，环比上涨0.7%，同比下降12.45%。
全国商品房价环比上涨，4月份连续上涨，同比下降，连续8个月下跌，跌幅收窄。
2022年前8个月，全国商品房销售均价9770元/平方米，环比上涨0.80%，同比10425元/平方米，下降6.70%，跌幅收窄0.70%。
前7个月，全国商品房销售均价9691元/平方米，环比上涨1%，同比10470元/平方米，下降7.4%，降幅收窄1.2%。2022年上半年为9586元/平方米，同比下降8.6%，降幅收窄1.7%。
1-5月，全国商品房销售均价9527元/平方米，同比下降10625元/平方米，下降10.3%，降幅为0.5%。前四个月为9502元/平方米，同比下降10.8%，比一季度9552元/平方米下降0.5%。
二是全国新建商品房销售均价：单月连续4个月上涨，房价连续3个月突破万元。
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全国新建商品房平均销售价格：单月连续4个月，连续3个月破万元
.2022年8月住宅销售均价10774元/平方米，环比上涨0.07%。8月份住宅销售均价与7月份持平，房价连续4个月上涨，连续3个月突破万元。
2022年4月开始，全国新建商品住宅销售均价回升。8月份，全国新建商品住宅销售均价比4月份上涨11.4%。与2021年初的高位相比，下降了4%，表明全国新建商品住宅销售均价单月强势回归。
7月份，新建商品住宅销售均价10766元/平方米，环比上涨5.82%，房价再次突破万元，连续3个月上涨。这一均价低于2021年1月和2月的小高峰，与2022年3月每平方米9671元的低谷相比上涨了11.3%。
6月份新建商品住宅销售均价10139元/㎡，环比上涨2.57%。5月份新建商品住宅销售均价9878元/㎡，环比上涨2%，同比下降8%。4月份新建商品住宅销售均价9674元/㎡，同比下降10.77%。
全国住宅销售均价环比上涨，连续3个月上涨，同比下降。
2022年前8个月，全国新建商品住宅销售均价10118元/平方米，环比上涨0.81%，连续5个月上涨，同比上涨10635元/平方米。同比下降5.10%，降幅收窄。房价连续两个月暴跌。百万。
环比涨幅收窄，同比下滑意味着房价的筑底筑底尚未完成。2022年前7个月，全国新建商品住宅销售均价10036元/平方米，环比上涨1.0%，同比10678元/平方米，下降6.0%，降幅收窄5.05%。
上半年为9935元/平方米，同比下降11.05%，降幅收窄。5月份前5个月住宅销售均价为每平方米9519元，同比下降11.9%，降幅扩大2.03%。前4个月住宅销售均价9859元/平方米，同比下降9.06%。
三是70个城市新建商品房房价：连续7个月环比下降、连续5个月同比下降，降幅扩大。
8月份，新建商品住宅价格环比下降0.26%，7月份下降0.11%，6月份下降0.1%，5月份下降0.17%，4月份下降0.2%。8月份同比下降1.79%，7月份下降1.67%，6月份下降1.3%，5月份下降0.79%，4月份下降0.8%。
8月份二手商品房价格环比下降0.33%，7月份下降0.21%，6月份下降0.21%，5月份下降0.39%，4月份下降0.4%，连续12个月下跌。8月份同比下降2.94%，7月份下降3.01%，6月份下降2.7%，4月份下降2.23%。
新建商品住宅价格环比和同比降幅分别上涨0.15%和1.27%。二手商品房价格环比上涨0.12%，同比收窄0.7%。这种情况值得警惕。负信号。
8月份，70个城市的新房和二手房价格环比扩大，上涨的城市减少，这意味着房价没有见底，也没有见底。全面恢复。短期来看，70个城市房价继续下跌分化，一线涨幅回落，二三线跌幅扩大。
四是288城市房价：新房价格指数连续六个月下跌
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易居数据显示，8月288个地级以上城市房价走势中主288指数为1579.3点，环比下降0.7点，环比下降0.04%，降幅为同比增长0.62%。值得注意的是，该指数跌幅较上月略有扩大，并已连续六个月下降。
二手房价格60指数为1407.4点，环比下降17.4点，环比下降1.22%，同比下降7.97%。8月份监测的288个重点城市中，一手房价指数环比上涨的城市共有104个，上涨城市数量比7月份减少5个城市。
133个城市一手房价指数环比下降，下降城市数比7月份减少7个城市。环比来看，深圳下跌0.24%，北京上涨0.33%，上海上涨0.31%，广州上涨0.09%。同比来看，北京上涨5.92%，上海、深圳、广州分别上涨4.29%、0.62%和0.08%。
深圳、杭州等房价下跌。深圳、杭州、天津、武汉、沉阳、济南、大连、苏州、厦门、昆明环比下降。北京、上海、广州、重庆、成都、南京、西安、南昌、长春、太原、青岛、郑州、福州、无锡、长沙环比增加。
31个省级行政区中，一手住房价格指数环比上涨的地区有12个，即海南省、北京、河南、陕西、云南、江西、重庆、吉林、黑龙江、上海、山西、浙江。房价下跌的城市和地区较多，导致各省市房价整体下跌。
五是中国房价的逻辑和规律：房价涨跌V政策规则
要了解房价的涨跌，必须了解市场、政策、供求、人口、货币、城市逻辑。
一是一线城市不可能持续上涨，房价调控后会出现报复性暴涨，抄底机会来了。2008年深圳，2012年，2014年，2017年北京。
二是一线城市的房屋已成为全球稀缺资产和核心资产。用房价收入比来衡量一线城市房价的上涨空间、前景潜力和上涨价格是不合逻辑的。经济繁荣。三是中国房价出现了日本式和美国式的崩盘，纯属危言耸听。房改始于1998年，23年的时间里，房价上涨了22年。整体房价涨幅不到6倍。房价远离国际大都市，城镇化率未达到75%，GDP增速已超过6%。
第四，房地产长效机制的目的不是为了抑制房价，而是为了稳定房价。土地制度改革，建立住房保障制度，开征房地产税，旨在建立市场多元化的土地和住房供应体系，平衡供需，满足不同的住房需求。
长效机制建立后，房价波动小，政策频频小，市场供需相对平衡，调控自然缺乏动力。地税与地方财政分开后，解决地方财政后，地方对房地产业的依赖度就会降低，自然不会频繁监管。
五是房地产与GDP相关性一致，经济数据与房地产市场调整一致。
房价下跌与经济转型一样困难，也是短期内需要解决的问题。以中国经济增长和发展的投资驱动模式，房地产业带动了57个相关产业。
房地产对投资和消费都有很大的贡献，自然对中国经济也有很大的贡献。房价平稳上涨是促进房地产投资平稳增长的前提，是GDP平稳增长的保障。在经济转型之前，各方都乐见房价上涨，这是大势所趋。
六是高地价的来源，来自土地制度和土地财政。在分税制背景下，地方财政吃紧，靠土地出让和土地收入维持高地价。人地分离符合住宅用地低供地模式。两权一制垄断了土地市场，当地真正有能力维持高地价。
第七，高房价抑制通胀，吸收市场大量货币。大量资金进入股票市场、债券市场、基金市场、保险市场、房地产市场，导致资产价格上涨。促进增长和防止通胀是政策任务，货币过度发行是促进增长，房价上涨是防止通胀的手段。
第八，房地产政策调控是一个周期性的过程，一个短期的动态过程。只是在经济转型之前，房地产仍然是经济增长的火车头，投资拉动增长。政府对房地产政策的调控一直是短期的权宜之计，不会继续对政策进行调控和调整。
由于市场变化、杠杆变化、供需变化、需求变化，房地产调控周期有所延长，调控周期的时间周期比上一轮要长。从过去的12个月、24个月上升到36个月、48个月，成为一轮调控周期的极限。这是最大的变化。
九是二线城市房价涨幅相对平稳。三四五线城市房价的上涨是不可持续的。房地产市场供需矛盾一直存在。只有少数城市供不应求，房价持续上涨。大部分城市供大于求，供给过剩，实际需求少，没有持续增长的动力。
十是买不起房，没有房地产股是投资理财的好选择。作为支柱产业，房地产价格大幅上涨，房地产企业业绩有保障。龙头房企的股票涨了不少，10年股价涨了10倍甚至100多倍。龙头股的涨幅超过了任何一个城市的房价涨幅。
数据和市场已经证实，中国房价有六大不变的运行规律。一是一线城市房价先涨后跌。二是房价易涨难跌。三是房价上涨周期，比下跌周期长
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第四，房价上涨速度是房价下跌速度的数倍。五是政策决定房价，政策施压，房价下跌。政策解救后，房价上涨。六是房价普遍上涨的结束，房价分开上涨时代的开始。
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