大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
最近，有个数据引起了我的注意——
广州的二手房挂牌量。
截止到今天，广州二手房在链家的挂牌量已经超过12万套，并且还在持续增长中。
虽然很多粉丝说，这些数字早就听麻了，但我必须告诉你，这是标志性的一幕。
说说我的观点。
广州楼市真实的二手库存，远不止12万套。
12万套仅仅是在链家挂牌的房源数量，广州还有无数家大大小小的中介机构，以及不少不通过中介自行成交的二手房源。
全市的二手房源数量有多庞大，可想而知。
挂牌量大增，是对未来悲观所致。
我看到一种说法，说挂牌量蹭蹭高涨的背后，是因为楼市松绑之后，广州涌现了一大批改善群体，他们卖掉旧房子，转手去买更好的房子。
牛市的时候挂牌量涨，还能用改善群体卖房置换来解释；市场下行的时候挂牌量涨，这个理由就不太能解释得通了。
其一，过去的经验证明，除了刚需上车的外围区，卖一买一才是广州新房市场的主要动力。如果卖房的都是改善客，那么一定会带动新房市场销售。
但事实是，8月广州新房网签只有6125宗，环比下跌3%，比去年同期成交下跌9%。
其二，如果是置换的业主，一般不会买房两三年就降价卖出，还要交高额的税费，等于平白增加自己的资金压力，还拿什么换更好的房子？
但链家12万套挂牌房源，其中满二未满五的房源，就有3.6万套，占比超过3成。
因此，更重要的原因，还是业主对楼市预期的改变。
经济环境变化+疫情影响，买房人手中的钱少了，业主的房贷压力也变大了，加之各种负面消息的扩散，买卖双方对后市的态度也越发悲观。
面对不知道何时才能回暖的楼市，熬不住的投资客们，开始割肉出货了。
跟置换客不同，那些手握多套房的投资客，不会太在意一套房的涨跌和得失，他们更在意的，是自己的现金流是否安全，手里的房产是不是优质。
所以你会发现，广州低价抛售的二手房越来越多，好几个热门板块甚至出现了挂牌、成交价跌穿指导价的现象。
黄陂的保利林语山庄，政府指导价3.3万/㎡（差不多是这个盘两年前的成交均价），2021年实际成交均价就破了4万/㎡。
有个业主却敢挂出2.3万/㎡这个史无前例的超低价，比2017年的成交价还要低。
前些天打骨折卖房被邻居维权的那位保利中航城业主，也被爆出是专业投资客，手头总共有20几套房子。
由于杠杆上的太猛，资金链非常吃紧，才准备卖掉这套远郊的非优质房产，回笼资金。据说，他在广州其他区还有3套房子，也陆续准备出手套现。
现在不是接二手飞刀的时候。
一方面，过去几年广州的新房供应量巨大，一些区域背后的潜在二手供应，相当惊人。
拿增城为例，在12万套的总挂牌量面前，增城二手放盘才1.4万套，占比看似不高。
但你要知道，2020年增城一手卖了2.5万套，2021卖了2.7万套，这些卖出去的新房，都会在未来几年转化成二手供应。
另一方面，当整个市场弥漫着消极情绪，争相抛盘的恐慌，是很容易传染扩散的。
这边挂牌量在猛增，那边成交量却不乐观，投资客们想要在群魔乱舞的市场中成功出手，势必要降低心理预期。
从诸葛找房的数据看，最近几周，广州二手房每天降价的房源超过千套，而涨价的只有日均百套。
根据贝壳的成交数据，8月所有成交的二手房，从挂牌到成交，平均降价幅度高达11.6%。而去年上半年市场最火的时候，挂牌到成交，平均降价幅度才3.9%。
所以我判断，接下来几个月，广州二手房库存还会持续增长，价格底线还会不断刷新。
现在冲进去抄底，搞不好会抄在半山腰上。
裸泳的时候，核心区域才是永远的神。
比如海珠，今年很多二手盘都在涨价，最高的项目一年涨幅甚至超过30%。从成交量看，全广州卖的最好的小区，前两个都在海珠。
没想到吧，海珠的二手房最好卖！
而外围区的增城，今年的二手成交量，只有新房的四分之一，流通性极差。
永和的合景誉山国际，一共2万多户，目前365套挂牌，近三个月只成交了8套。
光把这365套全卖完，就要11年。
全市次新房占比最大的南沙，今年1-8月仅成交1984套二手房，同比去年锐减超5成，成交量只有新房的15%。
优质一手新房真的可以买了。
虽然二手房有即买即住的优势，不用担心烂尾暴雷，但现在买二手，性价比真的不高。
以老黄埔为例，但凡有点价值的二手房小区，即便现在价格回落了，也要卖5万+；而且很多房源都是不满五的，税费也高得离谱。
反观一手市场，到处都在降价抢客，好多一手盘比周边二手房两年前的成交价还便宜一大截，还不用交高额的税费。跟二手房比起来，显然更值得你下手。
