作者 | 一苇渡江
数据支持 | 勾股大数据
领展房产基金是第一家在香港证券交易所上市的房地产投资信托基金。2005年11月上市，发行价10.3港元，上市11年来累计分红13.9801港元。过去十年，领展的股价上涨了近10倍，年平均涨幅超过了50%。是香港上市的REITs之中的王者。
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初识REIT
那么什么是REIT呢？房地产投资信托基金（REIT）是一种类似于封闭式的共同基金，但投资的标的物是不动产的投资工具。也就是说通过发行股票筹资进行多元化投资，将物业投资收入以派息的方式分配给股东。房地产投资信托基金的定义包括须满足每年向基金持有者派发不低于90%的应缴税收入，而且这类型基金的税率较低，因此能够为基金持有者带来稳定的股息收入。
用通俗一点的语言解释就是房地产基金通过投资一些优质，核心的商业地产，住宅，以收取租金的方式，或者等到物业资产升值后，再买入性价比更高的核心物业。然后把这部分收入通过分红派息的方式反馈给投资人。
所以REITs具有较强的防御性，分红率高，既有股权的性质又有债权的特点，非常适合长期持有。
2005年上市的领展房产基金当时估值只有222亿港元，目前市值是2038亿元，同时也是恒生指数成分股。公司的物业主要位于香港，以购物中心和商场为主，同时有部分停车场物业收租。公司在香港有将近180个商业中心，大多数都在地铁站和公交枢纽附近，领展旗下的物业满足了超过50%的香港人的生活需求。
截止到2016年3月31日为止，领展物业在香港的租用率达到了96%以上，续租租金调整率为25.9%，零售租金每年保持了6.7%的增长。
近几年，领展也在向内地的一线城市拓展业务，在北京，上海，广州现有3百万平方尺的零售和办公室面积。
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股价上涨背后的真面目
查看领展房产基金历年的年报可以得知，公司股价长期上涨的驱动因素主要来源于三个方面：一是租金上涨；二是交易物业（做到低买高卖，把手中持有的高价物业资产卖出，买入收益率高的物业。）三是连年攀升的股息率。
先说租金上涨直接带来的业绩增长。那又是什么原因推动了租金上涨呢？
在分析物价，租金上涨的同时，就需要考虑到宏观经济的影响。香港经济环境对领展的发展有着非常重要的影响。领展的绝大部分物业为零售场所和停车场，主要服务于租户和附近的住户。因此，领展的盈利和附近住户的购买力和消费力紧密相关。
根据香港特别行政区政府统计处发布的最新劳动力数据，经季节性调整的失率从2017年第三季度的 3.0%下降至 2017 年第四季度的 2.9%，然而就业不足率在这两个时间段内维持不变，均在 1.1%。这是第一次此数字在这二十年内低于 3.0%水平。
除了失业率因素以外，居民工资水平也是另外一个诱因。香港雇员的工资水平在过去十年内总体有所上升，与此同时，总劳动力数量也有所上升。
在香港，公屋居民的消费升级，在某种程度上，可以与在中国非核心城市周边的情况相比较。富裕的子女通常可以为他们住在公屋区域的长辈提供支持，使得领展的商场业务更兴旺。
景气的宏观经济环境，失业率也维持在地位，同时通胀率水平也不是让人很担忧，再加上基层民众购买力的提升为领展的业务，租金上涨提供了重要的保障。
再看公司交易物业的水平，如何做到低买高卖，从而保证持有资产的良性循环。
领展自上市以来，一共完成了 59 个资产提升计划项目，预计每年的资本支出大约为港币 8 亿。最近领展有一个非常大的一篮子零售和停车位出售，总价为港币 230 亿元。这些被出售的物业平均实际回报率为 2.85%，比市场上最近出售的写字楼和商铺要高。
可以看出，被出售的物业在领展的物业组合里毛利润率和回报率是相对较低的。通过出售这些增长空间比较乏力的物业资产而去投资回报率更高的资产，保证了公司的增长活力和股东利益的最大化。
领展在香港目前有160项物业，在中国大陆目前有3项物业，主要是商场和写字楼，包括北京欧美汇、上海的企业天地1号及2号，以及2017年收购的广州西城都荟广场。最近收购过来的一线城市的核心物业，通过96%租用率就可以证明资产的优质性。
最后说说股息率。作为房产股权基金，业绩连年的持续增长保证了每年分红的连续攀升。通过研究过去10年美国国债和领展房产基金息率的走势可以看出，领展股息率远高于美国国债收益率。而且领展的股息率还在保持增长趋势。
（左图是: 领展息率和 10 年美国国债息率的走势。右图是：领展息率与 10 年美国国债息率息差）
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领展管理层为何眼光独到？
在此期间，领展一共出售了45个物业，共计收入是349.6亿港元。出售租金率下滑，增长空间乏力的物业之后，买入投资回报率更高的物业资产，而且还能长期如此，那么这家房产投资基金公司是如何做到的呢？重点在于公司高效的人才培养机制。
与其他公司不同的是，领展扩大了人才筛选范围，聘请来自不同行业，专业背景，和工作经验的管理人员。对于一般员工也持续加大培养力度，保持循序渐进。这样确保了团队的每一位成员都了解公司对其现任职务的要求，以及了解应该培养哪些能力来配合公司未来的持续发展。
回顾公司的整个发展轨迹，自成立至今，领展已经有将近900人的员工团队。从董事，高级管理人员再到资产管理团队公司都会对其进行一系列的物业资产管理培训。培训内容不但包括商业建模，城市规划，估值，建筑设计；以及很多资产管理等方面商业知识。大力度的资源投入到员工培养上，不仅能防止人才大幅流失，而且保障了公司业绩的持续增长。
在宏观经济不景气，金融去杠杆的背景下。股市经过年初的强力反弹之后，第二季度没能延续一季度的火热行情，再次上演了大幅震荡，调整的杀估值风波。聪明的资金都有避险的需求，于是纷纷买入可转债，债券型基金等一些到期还本付息的固定收益率产品。像（REIT）房地产投资信托基金这种类型的投资标的：既有业绩增长带来的股价上涨，又有超高的股息率确保了基本的收益率。同时在市场大跌时跌的很少，大涨时跟涨，拥有极强的防御性。自然就成了聪明资金追求的白雪公主。
参考公司过往十年平均市盈率水平，PE基本在3.2到9.4之间徘徊。从2009年到2019年的平均市盈率大概在5.2左右，而领展当前市盈率为4.6低于历史平均水平。因此只要公司业绩保持稳定，并且能够实现一定幅度的增长来维持股息派送，就目前阶段而言还是值得开仓买入的。
即便股票市场出现大幅调整的现象，但是领展拥有能力卓越的管理层，能使手上持有的资产一直保持活力——高于一般收益，以及每年保持增长的股息率。这些才是公司未来发展的几大看点，也是支撑公司股价长期上涨的动力。
