如果说上海楼市曾经有过辉煌的黄金十年的话，那么，回顾上海楼市的起步阶段则可以用政策先导、风起云涌、蓬勃发展来形容。在这个起步过程中，我所在的《房地产时报》于2001年1月2日应运而生，至2014年7月25日休刊。一报在手，买房不愁，由《房地产时报》联合上海市房地产经纪人行业协会共同主办的上海二手房房展会连续11年共举办了15届，成为国内首创、举办届数最多、规模最大的二手房房展会。
「 楼市成熟标志：二手房成交倍超一手房 」
若说上海的租房交易，起始于上世纪九十年代。由于单位分房不理想、居住局促、动拆迁启动等因素，民间自发地形成了地摊式换房市场，那时周末在市总工会、淡水路、复兴中路1331号、虹口公园等处，一直有写着房源信息牌子的、以房换房的小市场存在。
为规范公有住房差价交换活动，引导居民改善居住条件，活跃房地产二、三级市场，1999年1月19日，上海市政府率先出台了《上海市公有住房差价交换试行办法》。政策引导下，上海二手房交易开始活跃起来了。那时，上房置换半年内迅速开设了100家门店，小小贴补换新家的广告语家喻户晓。
翻阅《房地产时报》，时任新闻部主任的梁志超写的一篇年度回顾文章《2004：房地产市场展望之三二手房中新盘唱主角》。文中有着诸多的数据：市统计局日前公布，2003年上海楼市一手房销售建筑面积2376.4万平方米，二手房交易建筑面积2306.28万平方米，一、二手房比例是1.03∶1。两者比例和上年相比又进一步缩小。
90年代初期，上海的二手房交易每年只有十多万平方米。最近5年来，二手房交易在整个楼市交易中所占比例逐年递增。从上海每年的交易情况看：1999年一手房交易量为1328.7万平方米，二手房交易量为510.84万平方米，一、二手房之比为2.6∶1；2000年一手房交易量为1558万平方米，二手房交易量上升为778.52万平方米，一、二手房之比逐步缩小为2∶1；2001年一手房交易量为1796.64万平方米，二手房交易量成倍上翻，达到1422.43万平方米，一、二手房之比再次缩小为1.26∶1；2002年一手房交易量为1971.47万平方米，二手房交易量达到了1790.48万平方米，一、二手房之比为1.1∶1；2003年则缩小为1.03∶1。
第四届上海二手房房展会现场数据显示，2003年上海一二手房销售面积基本持平。从经济发达国家的房地产交易构成看，一手房与二手房的比例是1∶3-5，大部分交易是二手房。当经济发展和城市化水平达到一定阶段后，住宅由外延式拓展为主，逐渐让位于内涵式的更新、改造和保护为主。
那么，我们再来看看最新的年度二手房成交情况，据上海易居房地产研究院发布《2020年上海房地产市场报告》，2020年，上海二手房市场量价走势与新房市场基本一致。全年二手住宅成交约30.2万套，同比增长27.0%，达近4年来新高。上海链家首席分析师杨雨蕾也给我提供了上海住宅成交三年来数据：2018年新房成交套数为新房占27%，二手房占73%；2019年新房占21%，二手房占79%；2020年新房占20%，二手房占80%。
连续十一年举办的共15届上海二手房房展，可以说是全面经历和见证了上海二手房的成长过程，是当时上海楼市的重要风向标。
「 全国首创，连续举办15届上海二手房展会 」
《房地产时报》创刊第二年，我提议：既然上海一手房房展搞得那么红火，我们独辟蹊径可以搞二手房房展会。提议获得同仁们的响应，当时尽管外界有的人对二手房展能否搞成持怀疑态度，但我们却冲劲十足。
《房地产时报》刊登的第一届上海二手房我找到了上海美术馆馆长李向阳、副馆长张坚，正好美术馆新搬到对面的档案馆，位于南京路仙乐斯广场二三楼的场地空置着，我们用1万元很低的价格租下了场地。
2002年11月1日-3日，首届上海二手房展示会在南京西路上海美术馆老馆二楼展厅开幕。整个展场面积只有400多平方米，一直负责展会的《房地产时报》事业发展部主任郑学樑回忆，当时参展单位有中原地产、上房置换、顺驰地产、智恒、策源等，都是报社记者联络好经纪公司，然后他一家家登门拜访的。我也记得，我与上海中原老总谭百强、上房置换总经理奚智祥、策源总经理徐晓亮沟通，他们都积极组织房源参展。
没想到，第一届二手房展出乎意料地成功。展会现场可以说是人挤人，参展公司也需要继续组织下一届，也有不少持观望态度的经纪公司也表示下届一定参加。于是，时隔半年不到，我们又举办了第二届二手房房展，展场还是设在上海美术馆老馆，面积由第一届的二楼一个楼面扩展到二楼加三楼800多平方米了。最主要的，上海市房地产经纪人行业协会来现场看后，表示从第三届开始与《房地产时报》共同主办。
2004年春，原上海市房地局党委书记、房地产经纪行业协会会长许明义（左三），市房地局副局长庞元（左一），原事房地产交易中心主任、房地产经纪行业协会副会长刘道桐（右一），市房地局交易处处长赵龙杰（左二）一行巡视二手房展。
由于二手房房展受到很多购房、置换市民的青睐。从第三届开始，二手房房展转场上海东亚展览馆。每年分春秋两季举办两次房展，从2002年11月到2013年4月，十一年间，连续不断共举办了15届。
东亚展览馆展示场地面积4500平方米，高峰时再在广场上搭建展棚4000平方米。参展企业包括上海所有的中介公司、部分房企、银行房贷部门、交易中心、法律咨询、典当行和拍卖行等。据第十三届房展会统计：为期三天的展会吸引观展人数4万人次，现场购房36套，达成意向1630套，接到委托352套，现场发送看房巴士40辆次。不仅本市各大媒体纷纷报道，连中央电视台也多次转播，同时也有包括日本、新加坡的媒体前来采访。
《解放日报》等各大媒体纷纷报道上海二手房房展由此分别创下了多个全国记录：在全国第一个独立举办二手房展；连续举办15届，持续时间最长；成为全国规模最大的二手房房展。
「 上海二手房房展会：始终主打低总价 」
说到办二手房房展，就想起的是同事在房展买房的故事。尽管第一第二届房展会举办的规模较小，但市民的热情却十分高涨，小小的展厅到处是看房的人流。我同事刚生了小孩，需要一套独立的房子。在房展上他看中了位于浦东蓝村的一套6楼二室户，总价35万元。展会上登记，展后交易，结果发现卖家竟然是解放报业的，我们是一个集团的，但房源信息单位里无法沟通，结果在展会上成交了。而那位卖家拿了钱，在蓝村路隔壁小区化65万元买一套三房。数年后，同事卖掉蓝村路的房子，买入中远两湾城了。
百万元以内房需求旺
2008上海二手房交易展示会昨天谢幕，本次房展上的人气明显回升，参观人数达6万人次，远超今年年初的上海之春房展会，也是宏观调控以来参观者最多的一次。
与此形成反差的是，据主办方统计，展会达成购房意向的却为历年来最少，仅150套，即使去年也有800套之多。而150套中大多数是120万元以下的房源。记者获悉，本次房展会主办方原来要求套均100万元以下的房源占50%，但展会公布的实际房价明显走高，即使总价120万元以下的房源，也远未到达总房源的50%。
今年的二手房展，主办者原准备主打民生牌，希望参展房源以单套100万元甚至以下为主，因为这是目前自住型购房者需求最旺的一块。据了解，参展的低价房大多在上海近郊，新房方面，上海中原推出200余套特价房；我爱我家汇集了上千套总价低、性价比高的房源。而上房置换则整合了2000套外环线以内的二手房，其中90%单套总价在120万元以内。
记者采访了一位姓柴的自住型购房者，她与丈夫前一天看中了一套康桥地区74平方米的二手房，总价为65万元，但考虑了几天后，再去一问，想不到总价上升了3万元。柴女士看不懂了，她告诉记者，去年有一套康桥老街的房子，82平方米，总价54万元，但今年已涨到了88万，一年中涨了70%左右。
这是一篇来自《文汇报》记者陈桂兰的报道。房产交易是市民关注的热点，类似关于上海二手房房展的报道，现在上网查都能看到，包括图片、文字和视频新闻。
在每次举办房展会前，我们都要召集参展商开会，强调二手房展要多为普通市民考虑，多推低价房源。负责展会管理的同事郑学樑说道。我们举办的房展会房源最大的特色就是：中低价位、中小户型、高性价比房源。
历数每一届的二手房展会，低价房永远唱着主角。从最开始的动迁房、安置房、特价房、亲民房，到刚需房、急抛房、低价婚房、轨交房、二手次新房、满五唯一免税房、学区房，再到世博房、一二手房联动、酒店式公寓、一手小户型、笋盘、尾盘，等等。房展会还吸引了西渡、花桥、昆山、嘉兴、启东等地的低价一手房组团前来展销。
2004年春季上海二手房房展现场（第四届从房展推出主打的低总价房源看，第一届、第二届是总价35万到50万元，之后几届主打的是总价80万元，然后总价100万元占了几届，之后是总价150万元，到最后两届，总价主打的也只是200万元。反观如今的楼市，想当初总价一两百万元就能买一套市中心的房子的好时光，早已一去不复返了！
上海民易展览服务有限公司是15届房展会的服务商，他们全程参与，积极配合。与民易公司负责人吴玉民共同回忆，历年的参展商包括当时上海的主要中介企业：上房置换、信义房屋、合富置业、中原地产、汉宇地产、太平洋房屋、21世纪不动产、易居臣信、福美来、我爱我家、立好信房屋、新聚仁、新巢地产、智恒、博邦、端丰、同方、泰安、顺和、中房置换、中星房屋、新长宁房屋、普润地产、万创不动产、戴德梁行、泛城租售、万乾房地产、新浪二手房，还有亿通代书、建行房贷等按揭咨询服务，东方典当行、上海国拍的二手房抵押服务，以及徐汇区房地产交易中心的现场咨询，还有购房法律咨询、房屋装修、旧房翻新服务等。
一直参加房展的上房置换企划部经理凌嘉琪回忆说：上房置换参加了历届的二手房展。在2008年之前，二手房交易依然是以置换为主，有很多市民带着房卡、蓝卡来登记挂牌。从房展会看，上房置换的展位一直是老百姓的网红打卡展位，我们将几百套房源印成手册而不是简单的单片，方便购房者查阅。从最开始的小小贴补换新家，到后来的总有一扇门为您打开，上房置换始终面向全市普通市民，提供高性价比的房源。
【新民网·独家报道】2011第十三届上海一二手房交易展示会4月8日在上海东亚展览馆开幕。在这个主要提供二手房源的展示会上，沪上各中介不约而同地打出低总价牌，现场展示的300万以上房源寥寥无几。
现场看到，中介带来的房源大多面向刚性需求和自住客户，总价普遍集中在100万至200万之间。比如上房置换推出房源全部为中心城区低总价小户型；上海中原带来的2000套左右房源，涵盖上海16个行政区，即使是中心区的房源，也有一半以上的总价在300万以下；而主营低端市场的我爱我家，则干脆打出了100万市区淘房的口号。
心理价位在200万以下，面积小一点没关系，但交通一定要方便。 现场一对正在了解房源情况的老夫妇告诉记者，因为儿子结婚需要婚房，所以今天特地替他来物色有没有合适的二手房，记了几套价格、面积、位置都挺合适的，准备回去再商量商量。 (新民网记者 朱正炎)
看到上海二手房展人气非常，昆山、嘉兴等地的展商也前来学习请教，后来他们分别在当地也举办了类似的二手房展。房展的举办积累了经验，于是，《房地产时报》分别与《宁波日报》《温州日报》《台州日报》合作，将上海的一手楼盘带去当地办展，也成为当地轰动一时的新闻。比如，上海楼盘温州展会上，一中年女购房者，一次付现金20万元，用一万元一套定金的价格购买了20套上海康城的房子。
从差价换房政策伊始，到多次房产调控、限购限贷、房产税试行，二手房房展始终伴随着市场的起伏，一年两次定期举办。二手房展上人气足不足也成为了当时市场上的风向标。回顾当年，在二手房市场上买到房的人，都是现在的赢家。
可以说，上海二手房房展会及时把握住了房产政策的契机，组织房源鼓励广大市民了解行情、差价换房、梯级置换，因势利导推动和扩大了二手房市场的发展，促进了买卖双方的交易，也见证了上海二手房从起步、发展到成熟的全过程。
