南方财经全媒体见习记者魏彤 广州报道
7月13日，广州—CBRE世邦魏理仕发布《2022年上半年广州房地产市场回顾与展望》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。
报告显示，2022年上半年，房地产市场受到疫情波及，广州房地产交易活动从5月开始，逐步恢复常态。
大宗交易市场方面，写字楼成交仍占主导，产业地产交易机会受到市场关注；写字楼市场整体需求放缓，空置率上升，但金融业及专业服务业仍显示扩张态势。
优质零售物业市场再次受到疫情冲击，其中核心商圈表现坚韧，造车新势力下沉扩张积极；各类电商增长放缓，仓储物流设施市场新租成交速度减慢，推升空置率。
广州写字楼迎供应高峰
据世邦魏理仕统计，2022年上半年，广州房地产市场共录得12单大宗投资成交，总成交金额约86亿元，已达2021年全年成交总额的71%。其中85%的成交金额来自六宗写字楼成交，分布在琶洲、珠江新城、金融城、天河智慧城和思科智慧城等主要商务片区。
2022年上半年的大宗物业投资市场延续了2021年的态势，机构投资者对产业地产的投资需求依然旺盛，积极寻找大湾区内可出售的物流资产。同时，被列为公募REITs基础资产的物业也受到投资者的追捧，因为国家已经开始了公募REITs发行。因此，下半年的买进卖出可能都与公募REITs有关。
2022年上半年，广州写字楼市场共有31万平方米的供应交付使用，整体净吸纳量同比下降较为严重，主要是受到上半年疫情和市场的影响。上半年净销量共7万平方米左右；整体空置率为14%，同比上季度上升2%；平均租金157.7元/月，同比下降1%左右。
世邦魏理仕华南区办公楼部负责人程志文表示，下半年预估还有30多万平方米的写字楼供应，今年全年整体的供应量大概是67万平方米左右。受制于整体写字楼交付物业的增加，整体空置率呈现向上的走势。
空置率方面，琶洲的整体空置率相对较高，在23.8%左右，因为大部分的供应集中在琶洲；其他区域都控制在10%以内，所以相对来说状态比较稳定。在未来写字楼供应增加的情况下，未来空置率会有上涨的趋势。
租金方面同比下调1.7%，其中甲级写字楼市场上半年租金降幅为0.8%，比乙级市场更具稳定性，后者降幅为1.4%。受制于今年与未来的供应，预计今年的租金会有2%—2.5%跌幅。
世邦魏理仕广州副总经理、广州投资及资本市场部负责人苏俭婷表示：广州作为中国四个一线城市之一及大湾区核心城市，服务业发达，拥有坚实的写字楼需求基础。尽管当前广州迎来供应高峰，短时间内传统商务区面临空置率上升压力，但长期而言，广州商务核心区的写字楼仍将是国内优质核心投资标的。
餐饮新租亮眼占比超四成
4月疫情干扰了零售市场第一季度的上行趋势，使新租有所放缓，空置率上升。在有效控制之下，管控区范围外的商场除了少数店铺或商场出现短暂停业，大部分商场及购物中心都照常营业。政府出台一系列对中小微企业的帮扶及纾困措施，并发放了多轮消费券，带动5月的消费趋向好转。
报告显示，新商场开业率理想，但空置率比2021年末上升0.5%。随着空置压力上升，广州全市首层租金较去年末下降0.5%至二季度末的每日每平方米27.7元。
餐饮新租占全部新租赁成交的42.2%，几乎能与零售业态分庭抗礼。主要是因为部分业主把大餐饮店铺改为多家小餐饮店铺的租户调整策略，导致新租餐饮店铺的数量得以增加。另外，轻食软饮占比19.6%，凭借相对较强的承租力及迎合年轻消费者的装修风格，也受到部分业主的青睐。
工业土地方面，2022年上半年，广州共录得39宗、共117万平方米的工业土地出让，录得的成交面积同比下降44%。其中，黄埔、增城和南沙录得最多工业用地出让。另外，上半年共有六宗出让工业地块的使用年限不足50年，占比为15.4%。
从物流市场来看，2022年上半年黄埔区北部新增了非保税项目，为市场带来共4万平方米的高标仓储面积。1月至5月广州社会消费品零售总额同比下降0.3%，抑制零售商扩张，令新租放缓。此外，广州仓储核心区域的空置率有所上升，推升全市空置水平至8.8%，与2021年末相比上升了4.8个百分点。
世邦魏理仕预测，2022年下半年，广州将有约98万平方米的新增高标物流仓库投入使用，其中53%的面积位于南沙，以非保税仓为主，余下的面积位于广州北部的白云和花都，其中27万平方米是保税面积。预料供应的快速增加，将带动空置率进一步上行。
