半年，往往是楼市的分水岭。
以西安来看，上半年楼市热度有所下降，虽然6月在松绑政策之后，西安主城区上线登记房源呈现井喷态势，但对比同期来看，2022年上半年的住宅整体供应较低，进而影响了成交下降。
如今时间已经来到下半年，从7月前13天的市场数据来看，一切都在良好发展，但对于下半年有购房计划的朋友来讲，上半年的市场变化会如何影响下半年？接下来买房时需要注意什么？下半年咋买房？还要仔细看看上半年已经出炉的相关数据。
毕竟从这些上半年数据中，能看出下半年楼市走向的预判信号。
主城供销双降
房价同比增长9%
根据西安正合·策略服务中心刚刚发布的2022年西安房地产市场半年数据来看，用一句话总结西安楼市的上半年，那就是供销双降。
主城的房源供应量方面，数据显示2022年上半年主城供应401.3万㎡，仅高于2021年上半年，并且这个数据主要是6月供应拉升。由于年初疫情的影响，今年1月开始西安住宅供应量就相对较少，虽然6月开始在政策和需求等多方面促使下，市场供应量有所上涨，但就市场数据和购房者的反应来看，并未达到很好的效果。
2019H1-2022H1主城商品住宅供销走势
从主城登记平台数据来看，6月西安30盘共8941套房源上线登记，其中29964组家庭登记，核验通过中签率37.96%。30个登记项目中，有15盘平销，15盘摇号。
就摇号数据来看热度一般，并没有出现太多人摇一套房的情况。整体来看，登记项目的中签难度较低，买房相对容易，有不少购房者从之前紧迫的购房情绪中走出，开始保持观望。
住宅成交方面，上半年成交量在388.0万㎡，同比下降21%，3年来首次半年成交量不足390万㎡，可以说是创新低了。
供应量的下降，让主城的房源存量也在减少，截止2022年6月，西安市主城库存量为404.3万㎡，出清周期5.2个月，从数据变化来看虽然库存量有缓慢的增长，但依旧明显低于市场均衡的9-12个月。
19年-22年上半年主城商品住宅存量变化
通过数据能够发现，上半年西安住宅的供应量和成交量纷纷降低，并且不是稍稍有所下降，而是下降明显。
不过就房价来讲，随着高端改善品质房源的增多，各区域房价同比均有所上涨，整体房价同比增长9%。
刚需、改善分化明显
热点区域购房门槛差距大
就房源本身来看，能够发现2022年上半年开始各区域尤其是热点区域的产品形态开始发生变化。
先来看2022年上半年的热点区域是谁。根据2019年至今各区域商品住宅成交占比量来看，从2019年曲江、浐灞为热点，已经变化为港务区、高新是热点。
2019H1-2022H1主城商品住宅各区域成交占比
随着高新丝路科学城和丝路软件城的规划和发展，更多购房选择和机会出现，从前因为高新住宅不足向周边外溢的购房者再度回归到高新丝路软件城和丝路科学城来。
此外，在全运会的助力之下，港务区近两年发展飞速，央企总部、中欧班列以及内陆港的价值之下，区域新增较多住宅选择，并且对比主城其他区域来看，港务区的住宅均价不算太高，成为现阶段刚需购房的优选。
就上半年全市的成交量热度来看，港务区和高新是现阶段购房者选择最多的区域，也是销量最高的两个区域，上半年成交量均在105万㎡以上，遥遥领先其他区域。
上半年主城和西咸新区成交量热力图
不过两个区域的购房客群却有着不同的变化，逐渐形成了明显的产品形态划分。
高新区以改善产品为主，成交面积主力为130-140㎡、160-170㎡，总价主力为280-300万、400-450万；
港务以刚需产品为主，近期也出现了部分刚改产品，成交面积主力为90-100㎡、110-120㎡ ，总价主力为180-220万。
从两个热点区域的住宅主力面积段及购房总价来看，面积相差了40㎡左右，购房总价相差了100万左右，这个差距确实有些大。
当然，由于高新区域的产业形态本就吸引着一众高阶群体，因此对于高端改善人居需求的迫切程度自然较大。而国际港务区由于前期中小面积户型较多，再加上价格相对较低，为刚需购房者提供了较多选择。
但从近期国际港务区公示价格的部分纯新盘中，能发现已经有价格在1.7万元/㎡左右的楼盘，也有部分偏向改善的房源，所以对于想在港务区入手刚需房源的购房者来讲，下半年的机会要把握好，后期更多纯新盘的入市，港务区的房价和购房面积段或许会有一个小幅度的抬升。
西安楼市下半场
买房注意做对选择
看到这些数据，能够发现2022年的上半年无论是住宅供应还是购房热点区域，相对往年都有一定的变化。此时我们再回到前面下半年怎么买房？的问题，一切都有了相对明显的解答。
总的来看，西安楼市在经历了上半年的走低之后，已经开始逐渐回稳，并且随着二手房指导价的暂停，都为下半年楼市的转好提供了必要条件。
对于购房者来讲，下半年买房无论是一手还是二手，都有较多的机会，重要的是如何选择。
区域选择
浐灞、港务区、高新存量较多
就上半年主城各区域商品住宅存量来看，浐灞、港务区和高新的存量较多，意味着接下来有较多的楼盘释放，在选择区域的过程中，建议可以优先考虑这3个区域，选择多了意味着选到心仪房源的概率更大。
2022H1主城各区域商品住宅存量和出清周期
当然如果前期已经有想购买的区域或已经有心仪的楼盘，可以继续保持关注，通过前期我们的统计来看，下半年无论是老盘还是新盘，推售速度都会加快。
房企选择
央企、国企、平台房企楼盘入市量增加
从上半年的拿地情况来看，国企央企和平台房企的拿地比例增大明显，民企拿地占比下降明显，而这些房企摘得土地大概率会在下半年陆续入市，因此接下来这些房企的楼盘选择机会也会更多。
2021-2022H1大西安分房企类型住宅类土地成交占比情况
除此之外，国企、央企、平台房企由于有着雄厚的资金实力，后期烂尾停工的概率也会降低，产品品质相对会更好。
产品选择
主城改善产品持续扩容，刚需机会正在减少
对于产品的选择来讲，从待入市房源信息和新摘地块信息来看，随着土地规划和楼面价的变化，接下来大面积改善房源数量会增加，改善购房者有更多的选择机会。
2022H1主城已成交高价住宅土地
在我们《@西安人，下半年买房吗？先看这32盘！》的文章中，曾给大家整理出了下半年计划入市的纯新盘，就产品类型来看，以大平层、洋房和小高层这类产品居多，面积段也是140㎡以上的大户型。
32个纯新盘区域分布
除此之外，从下半年计划推出的新品楼盘分布区域来看，浐灞、高新待入市的房源量较多，且品质改善和高端改善楼盘聚集度较高。
多个区域的住宅供应逐渐向改善靠拢，意味着城市的改善需求在增多，而这也告诉刚需购房者，抓紧机会上车，否则选择的余地会越来越小。
本文部分数据及图片来源西安正合·策略服务中心，特此感谢！
