终止出售第一服务，是因为融创服务压低价格？还是当代置业不忍弃子？
作者 | 苏影
编辑丨卢泳志
来源 | 野马财经
自当代置业（1107.HK）出现现金流危机后，公司一直在努力自救，撤销派发中期股息、提供股东贷款，甚至欲将旗下上市公司第一服务（2107.HK）股权出售给融创服务（1516.HK）以缓解压力。
但就在1月3日，融创服务和第一服务却均对外发布公告称，此次关于第一服务控股股东32.22%股权转让框架协议已自动终止。
对于此次双方的收购事项，有业内人士分析，当前物业企业之间并购增多，大多是由于受其母公司的业务经营遇难所致。从当前来看，物业本身是企业回流资金时，较容易对外出售的资产。但整体来说，物业本身面临的问题依然存在。在经历大规模物业公司上市潮之后，2021年下半年，物业市场正逐渐趋于冷静。
融创压价未成，收购搁浅
从10月7日签订股份转让框架协议到官宣收购终止，这次融创中国（1918.HK）董事长孙宏斌和当代置业董事长张雷的握手仅维持了不到90天。
去年11月1日，融创服务和第一服务联合发布公告，称双方已于10月7日订立股份转让协议，融创服务拟对第一服务32.22%的股权进行收购，对价为2.62港元/股，总对价6.93亿元。
其中2.62港元/股的收购价格，对比第一服务10月8日起停牌期间联交所所报收市价1.37港元/股，溢价约91%，对比首次公开发行及股份于联交所上市时2.4港元/股要约价，溢价约9%。
融创方面表示，此次收购将大幅增加集团的物业管理规模，增强其在物业管理服务领域的市场影响力。同时，通过这次交易，融创服务还将拥有在绿色人居服务领域的核心能力和竞争优势。
图片来源：罐头图库
但在分别对寄发要约收购事项综合文件的时限和收购事项的最后终止日进行延期之后，1月3日，融创服务和第一服务对外公布此次交易失败。
对于收购终止原因，卖方第一服务未过多说明，但从买方融创服务的公告中还是可以看到一些端倪。
融创服务在公告中披露，从10月7日各方订立股份转让协议后，公司立即开展了对第一服务控股的尽调工作，并且已将收购事项及要约所需的全部资金22.67亿元存入了与财务顾问共同监管的账户。
但随后，因第一服务母公司当代置业发生了流动性问题，融创服务考虑到目标公司与关联企业间的重大不确定性，与卖方协商调减了交易对价。
融创服务表示，调整后的正式协议控股股东卖方已书面表达无异议。但2021年12月31日，控股股东卖方突然推翻此前达成的共识，最终导致正式协议无法于最后终止日完成签署。
对此，也有业内人士表示，从公告结果看，双方交易终止和价格有很大关系，正如此前合生创展（0754.HK）与恒大物业（6666.HK）的收购事件，买方想借机抄底，但卖方又觉得价格亏了。
物业维修服务
知名地产分析师严跃进提出，就目前看，物业企业在收并购方面会出现一些新情况，类似收并购的价格会压得很低，因为本身外部大环境改变和投资者更加趋于理性。而从物业企业的行业发展来看，单纯拘泥于目前的模式，可能还不够。后疫情时代，行业需要在掌握社区和消费者的需求基础上，不断创新服务，进而真正做出物业方面的卓越企业。
忍痛弃子的无奈之举
据公开资料显示，第一服务为当代置业旗下物业公司，最早由张雷1999年12月于北京创立，前身包括第一物业和第一人居两家公司。
2020年初，从新三板退市的第一物业和第一人居进行合并重组，成立了第一服务。第一服务是一家集物业服务、社区运营服务、建筑科技咨询和产品研发、能源站运维为一体的绿色服务企业。
同年10月22日，公司完成了在联交所主板上市。目前，第一服务在 2021中国物业企业百强榜中排名第23位。
财报显示，截至2021年6月30日，第一服务实现营收5.09亿元，同比增长53.78%；毛利约1.71亿元，同比增长51.33%；净利润7180万元，同比增长109.9%；净利率为14.1%，同比增长0.7%。
图片来源：第一服务财报
其中物业管理服务方面，截至2021 年6月30日，第一服务的总合约建筑面积约为7299.4万平方米，同比增长147.7%，其中来自第三方的合约建筑面积增加357.2%；总在管建筑面积为5320.2万平方米，同比增长245.3%，其中来自第三方的在管建筑面积增加约836.5%。
对此第一服务方面表示，2021年上半年，公司先后收购了大连亚航及青岛洛航，扩展了集团多元化业务的发展。而本次收购也使得来自第三方的物业管理项目数目由2020年同期的30个大幅增加至369个，这是促使公司收益提高的主要原因。
从财务数据可以看出，自上市以来，第一服务的经营业绩稳步增长，但与此同时，当代置业却选择将其转让出售，不难看出当代置业的现金流确实遇到了不小的麻烦。
2021年10月，当代置业发布公告称因一笔2.5亿美元（约15.93亿元）的票据余额未能按期还款，已构成实质性违约。而在2022年，公司还有两只美元债即将到期，其中一笔发行规模为3亿美元（约19.12亿元）、票面利率11.5%；另一笔发行规模为2亿美元（约12.75元）、票面利率利率11.8%。
截至2021年6月30日，当代置业剔除预收款后的资产负债率为83%，净负债率93%，现金短债比为1.46，位于黄档。同时，该公司流动负债为661.79亿元，同比增长19.53%，其中一年内到期的短期债务有93.47亿元。
对此，IPG中国区首席经济学家柏文喜分析，在第一服务各项经营指标都还不错的情况下，被控股股东当代置业计划出让，或许代表当代置业手中能够快速变现的优质资产已经不多。面对公司当前流动性问题，选择出让第一服务给融创服务，是当代置业能够在短期内实现回收大笔现金来挽救自身流动性所需的不多选择之一。
快递上门服务
当代置业自救还需要白武士吗？
事实上，对于当代置业来说，在债务违约之前，公司就已经提前开启自救模式。
最早在2021年10月11日， 当代置业曾对外表示，公司董事会主席、执行董事兼控股股东张雷和公司总裁兼执行董事张鹏拟提供8亿元的股东贷款，预计于未来两至三个月内完成。
债务违约实质发生后，当代置业提出为应对预料之外的流动性问题，董事会将决定撤销派发2021年中期股息的建议。
11月5日，当代置业进一步宣布委任华利安诺基（中国）有限公司为其财务顾问，以评估集团的资本结构，探索所有可行的补救方案缓解流动资金问题，并制定顾及境内外利益相关者之利益的整体规划。
而此前广受关注的融创服务收购第一服务股份一事，也被视为是当代置业提前考虑出售物管企业以缓解母公司的现金流危机。
目前来看，虽然当代置业在债务违约前后做了众多努力，但公司的流动性问题仍未得到有效缓解。与此同时，当代置业的销售业绩也在下滑。
最新数据显示，截至2021年12月31日，当代置业全年合约销售额为360.5亿元，同比下降14.6%。其中物业合约销售额为353.87亿元，同比下降14.94%；车位合约销售额为6.63亿元，同比增长9.04%。
图片来源：当代置业公告
另外，在双方官宣交易终止两天后，1月5日，国际评级机构惠誉对外宣布，因信息不足，撤销当代置业评级。此前12月，国际评级机构穆迪也提出了对当代置业评级进行撤销。
当前，对于当代置业如何自救，柏文喜表示，此番拒绝融创后，当代置业和张雷家族下一步除了引进战投、出售项目回现、加快销售回现以及继续售卖第一服务之外可供选择的解困之道已经不多了。而在当前行业态势下，引进战投难度较大，出售项目会遭遇被大幅压价问题，爆雷之后的房企销售去化也面临考验，因此继续售卖第一服务可能还是可供张雷家族选择的不多出路之一。
房地产施工现场
对于收购协议中的12个月禁售限制，柏文喜提出，也许过段时间第一服务与融创服务双方可重新协商收购条件以促使收购达成，或者解除禁售要约条款。
而对于融创下一步是否会继续选择收购，有业内人士分析，此次物企之间的收购，虽然因为还价没有成功，但对于融创主营业务来说，后续影响将越来越明显。在房地产普遍增速放缓的大背景下，房企能拿出的资金也将减少。营销收入在放缓，融资渠道在收缩，开发成本居高不下，未来企业在并购选择方面将会更加理性。
你觉得此次交易失败后，当代置业的自救路上还会遇到下一个孙宏斌吗?欢迎评论区留言讨论。
