原标题：报告精读 | 房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（No.19·2022）
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2022年6月14日，中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会与社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（No.19·2022）》。
《中国房地产发展报告No.19（2022）》继续秉承客观公正、科学中立的宗旨和原则，追踪中国房地产市场最新动态，深度剖析市场热点，展望2022年发展趋势，积极谋划应对策略。全书分为总报告、市场篇、服务篇、热点篇。总报告对当前房地产市场的发展态势进行全面、综合的分析，其余各篇分别从不同的角度对房地产市场发展和热点问题进行深度分析。
全国房地产市场商品房销售面积增幅
进一步收窄
蓝皮书指出，2021年全国房地产市场的商品房销售面积小幅增加，增幅比2020年进一步收窄。从物业类型来看，住宅和办公楼的销售面积小幅增加，商业营业用房的销售面积小幅负增长。从区域市场来看，中部地区的商品房销售面积增幅最大，东北地区的商品房销售面积降幅最大。同时，商品住宅待售面积增幅由负转正，出现了自2016年以来的首次增加，全国商品房待售面积增幅也较2020年的增幅有所扩大。
1.商品房销售面积小幅增加，商业营业用房负增长
2021年，全国商品房销售面积为17.94亿平方米，比2020年小幅增加了1.9%，增幅比2020年的2.6%进一步收窄（见图4）。从物业类型来看，住宅和办公楼的销售面积小幅增加，商业营业用房的销售面积小幅下降。2021年全国商品房销售面积中，住宅的销售面积为15.65亿平方米，比2020年增长了1.1%；办公楼的销售面积为0.34亿平方米，比2020年增长了1.2%；商业营业用房的销售面积为0.90亿平方米，比2020年下降了2.6%；其他商品房的销售面积为1.05亿平方米，比2020年增长了22.1%。从区域市场来看，中部地区的商品房销售面积增幅最大，东北地区的商品房销售面积降幅最大。2021年全国商品房销售面积中，东部地区的商品房销售面积为7.33亿平方米，比2020年增长了2.7%；中部地区的商品房销售面积为5.17亿平方米，比2020年增长了5.4%；西部地区的商品房销售面积为4.78亿平方米，比2020年下降了1.7%；东北地区的商品房销售面积为0.66亿平方米，比2020年下降了6.4%。
图4 2012～2021年全国商品房销售面积及其变化情况
2.商品房待售面积增幅有所扩大
2021年全国商品房待售面积为5.10亿平方米，比2020年增长了2.4%。其中，住宅待售面积为2.28亿平方米，占44.7%；办公楼待售面积为0.38亿平方米，占7.5%；商业营业用房待售面积为1.28亿平方米，占25.0%。从2015年全国商品房待售面积创下7.19亿平方米的历史高点后，商品房待售面积开始逐年减少，直至减到2019年的4.98亿平方米；2020年全国商品房待售面积比2019年增长了0.2%，增至4.99亿平方米，但商品住宅待售面积仍小幅减少；2021年商品住宅待售面积增幅由负转正，出现了自2016年以来的首次增加，全国商品房待售面积增幅也较2020年的增幅有所扩大（见图5）。
图5 2012～2021年全国商品房和商品住宅待售面积及其变化情况
预计2022年房地产市场继续走向复苏，
全年交易规模22万亿元
蓝皮书指出，随着2021年年底信贷环境的改善以及2022年第一季度信贷额度相对宽松，预计2022年住宅交易市场逐步修复。第一季度成交量已完成筑底，预计第二季度成交价格实现止跌。二手房市场率先启动，加快换房需求进入新房市场，带动新房成交量筑底回升，销售端去化加快叠加房企融资压力缓解，房企周转效率回归正常化，资金流动性压力得到实质性缓解，拿地信心逐步恢复带动土地市场修复。从2022年初不同能级城市的表现看，一线城市二手房景气指数贝壳二手房市场景气指数是基于贝壳平台上业主挂牌和调价行为数据，计算挂牌房源调价中调升的次数比例来反映当前市场预期，能够预测未来短期房价走势，景气指数=调涨次数/调价次数×100。景气指数在40以上为市场预期景气，涨价预期强，20~40预期相对平稳，20以下为市场预期低迷。已恢复到20以上，预计一二线城市率先修复，三四线城市下行压力仍大（见图10）。
图10 2021年9月以来分线城市二手房景气指数周度走势
预计2022年住宅交易规模将达到22万亿元。在供给端没有大的变动的假设下，决定市场交易规模的是需求。我们用过去15年的数据验证了房地产市场规模的增速和房贷的增速高度相关，按揭贷款的规模和节奏基本上决定了住宅市场销售的规模和节奏。我们建立了基于信贷的住宅市场预测模型（见图11），预测2022年房地产住宅市场销售规模。
图11 基于信贷的住宅市场预测模型
预计2022年商业不动产市场
将保持总体稳定增长，
商业不动产并购交易
仍将保持活跃并稳定增长
（一）零售商业市场预测
奥密克戎疫情使得不确定性进一步增强，品牌商户和实体商业进一步承压。预期年内商业租金除了少量优质企业和优质项目外，多数将保持承压或下行，而商业空置率预计仍将保持双位数且继续攀升。但伴随疫情消退和政策助推，预计社零总额仍能保持个位数增长，而线上增长也将继续保持。同时消费者的追求高奢和追求性价比需求将继续在消费升级基础上分化。
据赢商网统计，2022年拟开业数量同比下跌近两成，但仍略超2020年拟开数量。按往年实际开业经验比例，预计2022年实际开业数量在400~450个，开业面积在3200万~3600万平方米。其中，存量改造项目仍将保持稳步略增的趋势。
（二）办公楼市场预测
2022年的中国甲级办公楼市场将迎来供应大年，年新增供应或将突破750万平方米，据世邦魏理仕2021年对办公楼租户调查，60%租户未来三年计划增加员工扩租，另有49%租户计划增加人工办公面积，预计2022年办公楼吸纳量将达600万平方米，空置率会再度攀升。大批优质办公楼项目短时间集中入市将使得各城市内的办公楼竞争更加激烈，空置率将再度攀升，租金将继续承压，整体租金预计会小幅下滑，但一线城市租金表现仍会跑赢二线城市。
2022年的办公楼需求来源除了传统的科技、金融和专业服务类机构（以互联网科技为代表的数字经济企业，已成为主导中国写字楼市场走势最重要的力量）外，也包括公共空间、健康、科技及共享灵活办公的办公楼产品需求。
（三）酒店市场预测
2022年初奥密克戎疫情全国多点暴发，接下来其仍将对旅游出行带来严峻冲击，预计随着疫情有效防控，国内旅游市场回暖将带动酒店市场动能增温，预期将保持2021年相同水平或略有增长。
酒店投资活跃度预计将继续保持，据仲量联行2021年对受访投资者调研数据，约45%中国投资人表示会在未来一年内考虑投资酒店资产，预期2022年酒店资产交易会呈现上升趋势。从集中度来看，头部连锁酒店管理集团如华住、锦江和首旅如家等继续领跑市场；从产品类型看，高性价比的中档酒店仍将是产品主力。
精彩目录
Ⅰ 总报告
1. 2021年中国房地产市场回顾及2022年趋势预测
一、2021年房地产市场总体运行特征
二、2021年房地产市场存在的问题及对策
三、2022年房地产市场发展趋势预测
2.2022年中国房地产市场主要指标预测
Ⅱ 市场篇
3.2021年全国土地市场分析报告
4.2021年住宅市场分析报告
5.2021年住房租赁市场发展报告
6.2021年商业不动产市场分析报告
7.2021年房地产开发企业运营报告
Ⅲ 服务篇
8.2021年房地产经纪行业发展报告
9.2021年房地产估价行业发展报告
10.2021年物业管理行业发展报告
11.2021年房地产投融资分析报告
12.2021年房地产金融市场运行分析报告
Ⅳ 热点篇
13.存量更新时代的房地产发展转型
14.2021年中国高标准物流仓库市场现状及发展趋势
15.社区居家养老现状及趋势调研报告
16.我国就业现状分析及其对房地产的影响
17.住房公积金运行情况和发展展望
18.恒大风险事件及房企违约形势研判
19.我国房地产政策的逻辑分析
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