01 安全发展评价模型
2021年上半年，楼市调控政策不断收紧，房地产行业整体融资受限、融资资金到账缓慢，销售端受限购限贷影响需求被抑制，限价导致毛利率下降，随着部分房企出现流动性风险，上下游负面情绪笼罩，供应商开始对开发商不信任、收紧应收账款信用政策，而购房者对开发商的不信任直接导致销售回款下滑，使得房企的造血能力衰减，这也使金融机构对房企失去信心，最终使房企陷入供应链条全面受堵的困境。2021年下半年开始，稳楼市政策陆续出台，但受疫情反复、俄乌冲突等因素影响，经济大盘不稳，楼市全面回暖尚需一定时日，在这样的大背景下，房企安全发展显得尤为重要。
因此，中科财金人工智能研究院以110余家中国上市房企为研究对象，剔除如中国恒大、阳光城等已经发生实质性违约的房企，通过对大量数据的深入分析与研究，最大化排除主观因素，从最客观的角度筛选与房企安全发展相关性最强的指标并对其赋权，构建具备实战性的安全发展房企评价模型。
安全发展房企评价模型包括上市房企关键的偿债能力、营运能力两大核心，涉及十项评价指标。偿债能力作为衡量房企支付现金能力和偿还债务能力的关键依据，直接体现房企能否健康生存和发展，静态上说明房企运用资产清偿债务的能力，动态上则说明了房企在运营过程中运用资产和创造的现金流偿还债务的能力。营运能力反映了企业资产营运效率与效益，衡量了企业运用各项资产赚取收入的同时也为企业提高经济效益指明了方向。因此，通过构建的安全发展房企评价模型，融合分析两大核心维度，深入研究房企营运效率与效益及健康程度，可科学研判房企发展的安全性。
中科财金将安全发展房企简称为安全房企。根据模型输出结果，2021年，中国房地产安全发展20强房企榜首为中国金茂，华润置地居第二席，第三名为保利发展；企业性质方面，TOP10安全房企中，民营企业仅占一席，为龙湖集团，排第九名。TOP20安全房企的表现特征见下文解析。
02 20强核心指标表现
·安全房企20强整体营运能力逆势上扬，现金流量比率却随行业大势出现明显下降
中科财金安全发展房企20强仍表现较强的抗风险能力、并获得市场更多的信任。总的来说，2021年，安全房企20强营运能力主要指标中位值逆势提高，其中应收账款周转率提高最大、较2020年提高了9.47次，存货周转率、总资产率小幅提高，分别提高0.02次和0.01次；现金流比率则在行业疲软的影响下降低2个百分点，底部行情下安全房企20强的现金流也不可避免的受到影响。
·安全房企20强财务杠杆水平整体进一步下降，绿档房企占比增加25%，融资成本低位进一步降低，利息保障倍数则两级分化明显
资本结构方面，2021年，安全房企20强整体财务杠杆水平进一步下降，归入绿档的房企占比从2020年的50%上升到2021年的75%；另外，融资成本进一步降低，安全房企20强平均融资成本中位值较2020年降低0.5个百分点，金融机构给予中科财金安全房企20强房企不一样的信任度。利息保障倍数上，安全房企20强的整体表现也同比得到断改善，但从个别看，利息保障程度两级分化严重，20家房企中有4家房企出现利息保障倍数为负值，利润王中海地产则达100多倍。
·不同梯队表现看，梯队级别越高营运效率越高，TOP5房企表现最佳
中科财金将安全房企20强按排名分为TOP5、TOP10和TOP20三个梯队，梯队几倍越高的房企整体营运效率越高，TOP5房企存货周转率在三个梯队中表现最佳、中位值达0.4次，分别高于TOP10、TOP20房企0.3次和0.6次；TOP5应收账款周转率中位值突破80次达87.37次，TOP10、TOP20梯队则处于75-80次区间。
·梯队级别越高，安全房企整体利息保障倍数越高且融资成本也越低
利息保障倍数与融资成本方面，梯队级别越高的房企整体利息保障倍数更高的同时平均融资成本也越低，其中TOP5房企利息保障倍数中位值为TOP10的1.6倍、为TOP20房企的2.3倍，平均融资成本则进入3区间，越安全的房企融资优势越为突出。
·TOP5梯队房企财务杠杆利用充分，TOP20房企净负债率中位值在三个梯队中最高、现金短债比中位值最低
三道红线相关指标方面，安全房企20强各梯队整体表现均较好。分指标看，TOP5房企财务杠杆利用得最充分、扣除预收账款后的资产负债率中位值为69.19%、 极为接近红线值70%；此外，梯队级别越高的房企的净负债率、现金短债比中位值均表现更优，第三梯队TOP20房企净负债率中位值在三个梯队中最高为55.5%, 现金短债比则最低为2.07。
03 结 语
随着房地产行业的深入调整，规模增长不再是衡量房企实力的关键因素，安全运营成为第一，只有低杠杆、健康稳健的运营，才能行稳致远。中科财金安全发展20强房企总体上财务杠杆水平稳中有降，运营能力逆势提高，更让市场放心，金融机构也给予其更多的信任，融资优势突出，但在行业底部行情为出现拐点之前仍需格外警惕目前市场大环境带来的系统风险。
