政策预期持续趋松下
市场向好性态势可期
2022年上半年，上海受到疫情的席卷，使得4-5月楼市交易陷入停滞，上半年供求量同比大幅下滑，疫后的上海着力于土地、新房和信贷端放松政策，提振市场多方信心同时兼顾稳楼市基调。那么疫情前后上海楼市表现有何变化？遭遇暂停的一批次土拍热度如何？在去年第六批次项目及今年第一批次项目出现撞车下，认购和开盘表现如何？
克而瑞上海区域出品之《2022年上海楼市半年报》，将为您一一解答。
Part 1
对冲疫情对经济影响，上海楼市政策由稳转松
2022年上半年调控集中在4月之后——由稳趋松
人才落户开启抢人模式
随着疫情下整体经济疲软，房地产压舱石属性再次彰显，中央态度发生根本性转变，预计信贷宽松、支持房企融资等举措将加速出台
疫情后上海着力于土地、新房和信贷端分别出台降低土拍、认购门槛及降息等放松政策
复工复产后新房认购、人才落户端率先加快推进落实，五大新城、南北两区实现差异化落户
Part 2
土拍门槛降低及质增下，热度将维持且趋向上升
22年上半年供地两批次，合计74宗含宅地/681万㎡
大型国央企&地方平台成为土拍市场绝对主导
22年一批次土拍：
土拍1/3地块进入一次性报价阶段，延续21年三批次土拍热度
受青睐的5-10万㎡中等体量地块为主流，成交活跃板块多为热点政策及规划红利区域
纯宅地平均房地价差已上升至2.31万，同比涨幅达7%
五大新城部分地块房地价差显著提升，凭借规划及利润空间适当放大（临港暂除外），房企拿地意愿度明显增强
大型国央企&地方平台成主力军，民企受制于资金压力，目前成交占比跌至20%
Part 3
需求积压，疫后新房热度延续，二手去化依旧承压
22年上半年受疫情影响楼市真空两月，发放预证仅104张
整体上半年供求量同比大幅下滑
供求情况：疫情影响，今年4-5月楼市交易陷入停滞，使得整体上半年供求量同比大幅下滑。成交价格上涨较迅速，无新房供应下，大多为前期高价盘网签
认购情况：2022年上半年中环内项目认购率均超250%，热度相比同期更甚；外围依旧分化显著，热门板块认购比超200%，远郊本地客基数小目认购惨淡
开盘情况：去年第六批次及今年第一批次项目出现撞车，市区徐汇、虹口保持整体高积分；二批次目前有20个项目开盘，在需求积压下，认购热度上升，开盘去化维持前期热度
二手房：6月二手房成交15879套，释放了许多前几月积压需求，致成交创22年至今单月最高，但仍处低位水平
Part 4
预测政策继续趋向宽松下，市场韧性将有望持续
为提振市场多方信心同时秉持长效机制，预计上海年内政策端大概率将会在四限端局部定向放开
二批次供地量少质增，且利润空间依然较大，在土拍门槛不变下，房企有更多时间研判及准备资金，预判二批次土拍热度将维持且或更高
依据当前供应情况及节奏趋势，预测2022年新房供应8万套有保障，22年全年成交规模实现850万㎡左右
《政策预期持续趋松下，市场向好性态势可期》
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