原标题：2022年上海房地产研究报告
第一章 上海房地产行业现状
房产建筑作为城市实体硬件的主要组成部分，其发展空间直接决定于所在城市发展的潜力与空间。而上海作为未来的国际大都市，国际经济、贸易、金融等中心发展中心。不仅是我国经济发展中心之一，也是外商最看好的投资场所和居民消费增长迅速的城市，无论是旧城的改造、城市的扩建、新城的建设以及郊县的开发等各个方面都有着巨大的发展空间，这就在宏观环境上为上海房地产经济的发展提供了根本性条件。
上海房地产市场集中度分析
市场集中度是指各行业中若干最大的企业产销量占行业总产销量的百分比，是刻画产业市场结构形状和大企业市场控制力的一个概念。一般来说，行业集中度反映着市场的垄断程度和市场权力。调查研究表明上海房地产行业还没有形成规模效应，更谈不上垄断。企业数量众多、集中度低，这种市场结构不利于产业的运行与竞争。
意大利经济学者帕累托80/20规律中指出：一个成熟、理性、规范的产业，20%的企业占领80%的市场份额形成有序竞争局面，促进良性循环与发展。像一些发达国家都能达到，而上海却远远低于这个比例。
上海房地产市场经济规模分析
所谓经济规模是指生产产量增加导致企业成本的递减和收益的增加，一般表现为长期平均成本下降，即长期平均成本曲线呈下降趋势，下降的最低点就是莱昂斯的企业生产最小有效规模效应了。但规模和收益并不是呈正比的。也有企业规模过大导致平均成本高、经营效率下降，变成超大规模不经济。
在我国宏观调控政策下，上海房地产发展态势逐渐健康化，但是还远远无法实现规模经济发展的需求。上文中提到集中度较低，虽然施工面积、竣工面积和销售额都比较大，但是基数也大，远远达不到要求。而且过多的施工、稀缺的资源的浪费都阻碍了房地产未来的良性发展之路。
上海房地产市场产品差异化分析
所谓产品的差异化是指同类产品生产中，不同产商提供的产品所具有的不同。差异化的目的是为了降低产品的价格敏感性，使客户在进行购买时减少对价格因素的考虑。实现这一目的的手段是使得该产品的非价格产出特征与其他产品有所差别。形成差别的因素很多，差异类型也很多样。
上海的房产差异化也比较明显，差异化主要表现在产品本身与产品的服务质量上。上海的房地产开发数量大，质量更是良莠不齐。上海的房产在差异化上存在着很大的问题。企业产品尤其是商品房的户型设计以及装修等都有很大程度的类似，差异化并不明显。有些房子的销售更是因为价格或者位置的优势处在皇帝的女儿不愁嫁的状态中，产品自身的优势以及服务质量体现在上海市的房产中并不十分明显。产品的差异化程度较低，为未来的发展提供了很大的发展空间。
上海房地产市场壁垒分析
进入壁垒，是指进入厂商必须承担而在位厂商不必承担的成本，它是不完全竞争市场存在的成本，它是不完全竞争市场存在的根本条件。市场壁垒的存在对于市场的竞争有着积极有利的影响。而上海房地产的进入壁垒只有产品差别优势和资本要求。
首先，产品差别在前文中我们已经分析了，通过品牌构建的产品差别优势却没有能够形成真正的市场进入壁垒，不能有效构筑起消费者的选择偏好。其次，房地产行业是一个资金密集型产业，它的顺利发展需要主体有一定的资金实力，没有强大的资金作为后盾，一个开发项目是很难运行的。
但从实际情况看，由于高利润的吸引行业壁垒并未形成。上海的房地产市场上仍然存在着一些实力弱、 效益低下的企业参加这个行业的竞争，导致社会资源的分散利用，这样既造成了严重的浪费，不利于上海房地产企业整体的可持续发展。
第二章 上海房地产开发商
2021上海房地产开发整体表现
2021年，上海区域的房企整体表现亮眼。来自中指研究院的数据显示，2021年上海房地产销售业绩TOP20企业合计销售3448.50亿元，同比上涨3.53%；销售面积721.03万平方米，同比上涨7.99%。其中，突破百亿元销售额的房企达到17家，突破200亿元的有6家。融创中国、金地集团、瑞安房地产分别以311.26亿元、282.08亿元和254.43亿元排在销售金额榜前三位；销售面积榜方面，金地集团、招商蛇口和融创中国分别以76.06万平方米、68.31万平方米和54.56万平方米列前三位。
2021年房地产开发企业销售额及销售面积排名Top20
2021年末，房企为了冲刺业绩并回笼资金，表现尤为积极。仅12月，上海就有42个项目开盘，处于年内高位。其中多家房企推出多个项目，如融创推出4个，万科、保利、金地等均推出3个项目，本地房企大华也推出2个项目进行年底冲刺。
以融创为例，去年11月其全国销售额为367.4亿元，12月则达到了478.2亿元。而上海区域去年12月多个项目入市为融创贡献了超百亿元的销售额。去年12月上海公布的第六批集中入市房源中，融创又有多盘在列，取证近3000套。
图1 2021年上海房地产企业销售业绩Top20
资料来源：资产信息网 千际投行 中指数据
2021年房地产企业在售项目数量排名Top20
截至2021年末，上海总在售房地产项目共计676项，其中，上海绿地、万科、旭辉、江苏新城、保利、大华、中华企业、复地等8个房地产企业在售项目超过10项，其中，上海绿地（集团）有限公司在售项目以64项，占总项目数的9%，远远高于其他在售项目。
以融创为例，在上段中提到，融创在去年新推出4个新项目，在售项目总计达到了9项，为融创带来了311.26亿销售额，位居2021年房地产企业销售业绩榜首，可见新增4个项目为融创带来收益巨大。
如今，房地产市场下行，可能在未来对收益造成一定影响，但业内人士表示：房地产市场下行，对于企业来说也可以是一件好事，锤炼了企业健康度和风险抵抗能力，并适度加剧企业分化。
图2 2021年上海房地产企业在售项目数量Top20
资料来源：资产信息网 千际投行
2022年上半年房地产开发企业销售额及销售面积排名Top20
2022年1-5月，上海房地产销售业绩TOP20企业合计销售1463.89亿元，同比上涨8.37%；销售面积TOP20企业合计销售233.89万平，同比下跌17.06%。销售额突破50亿元的房企达到13家。销售金额方面，融创中国、中粮大悦城、仁恒置地分别以222.54亿元、141.76亿元和94.89亿元获得销售金额榜第一、第二、第三；销售面积榜方面，融创中国、万科和中粮大悦城分别以36.16万平、17.69万平和16.82万平获得销售面积第一、第二、第三。
通过对比分析发现，有些企业可能因为疫情等一系列原因影响，掉出了Top20，如融信中国、旭辉集团等，但也有一些企业，如：华侨城、宝华集团等进入Top20的行列，可见疫情是个不利因素，但同时也给某些企业带来机会。
图3 2022年上半年房地产开发企业销售额及销售面积排名Top20
资料来源：资产信息网 千际投行 中指数据
第三章 上海房地产开发将成为政府重点推进项目
2022年5月29日，上海市人民政府发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》（以下简称方案），共计八大项、50小项举措，第一财经发现，其中至少有12条小项涉及房地产及相关领域，从积极推动房地产复工达产、及时启动新一批商品房供应、增加2022年度建设用地计划、全面提速旧区改造、允许缓缴住房公积金贷款、鼓励金融机构对接基础设施重大项目、开展保障性租赁住房REITs试点等多个维度提振房地产市场信心。
在备受关注的房地产开发投资领域，方案第29条中提到，要促进房地产开发投资健康发展，建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。新开工建设的住宅项目城市基础设施配套费可顺延3个月缴纳，完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。方案第12条提到，接下来要逐步推动批发零售、金融、交通物流、房地产、建筑等行业复工达产。
在土地供应上，一方面上海将增加全年招拍挂规模，减轻开发商拿地负担；另一方面将提速旧改。
方案第41、42条中称，对公开招标拍卖挂牌方式出让的地块，要加快建立线上交易机制，允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例；将适当增加2022年度建设用地计划，加大净增建设用地指标，支持保障各区重点产业项目用地需求，按照各区2022年低效建设用地减量化任务提前下达建设用地指标，加大周转指标暂借的支持力度。对于建设用地指标确有缺口的区，可由市级指标采取直供方式解决。
方案第28条则专门提及旧改目标：年内完成中心城区成片旧区改造，全面提速零星旧区改造，年内新启动8个以上城中村改造项目。中心城区旧区改造联动政策推广至五个新城，优化完善城中村改造政策。积极拓宽融资渠道，支持发行地方政府专项债券用于城市更新项目。健全住房租赁体系，推进保障性租赁住房建设筹措和供应。完善住房租赁法规政策，加强住房租赁管理和服务。
第四章 2021年回顾与展望
2021重大事件
（1）上海市八部门联合印发沪十条 打响新年楼市调控第一枪
1月21日晚，上海市住建委、上海市房管局等八部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，意见共计10条，从增加土地供给、打击假离婚购房、调整增值税征免年限、优先满足无房家庭购房等多方面加强市场调控。该意见自1月22日起实施。
（2）上海市多部门联合印发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》
2月4日，上海市住建委、市房管局、市发改委、上海银保监局等10部门联合印发了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，对加强住房租赁市场主体管理、加强房源信息发布管理、加强住房租赁合同网签备案管理、加强住房租赁交易服务管理、加强住房租赁交易资金监管、加强租赁房屋安全管理、加强住房租赁公共服务平台建设、严厉打击住房租赁市场乱象和加强住房租赁管理制度保障等9个方面做出了具体规定。
（3）上海陆家嘴写字楼成立了楼事会
3月19日，上海陆家嘴金融城首批39幢楼宇楼事会集中挂牌现场，上海东方金融广场董事长张喆从陆家嘴管理局负责人手中接过一块楼事会的铭牌，张喆也正式拥有了一个新身份——楼长。
（4）临港新片区9个项目集中开工，含世界顶尖科学家论坛会址
3月28日，上海自贸区临港新片区9个项目集中开工，总投资160亿元，其中包括国际创新协同区世界顶尖科学家论坛会址开工。临港新片区党工委委员、管委会专职副主任吴杰表示，今天这一批项目的开工标志着临港新片区2020年土地出让项目全面开工，也标志着临港新片区今年建设任务的全面启动。
（5）上海集中供地竞价新规：举牌竞价+一次书面报价
4月30日，上海市土地交易市场召开线上信息交流会，预告了上海第一批住宅用地集中出让公告将在5月第三周（5月17日-5月20日）发布，同时宣告上海土拍采用新的竞价规则。
（6）黄浦区人民政府与绿城中国签订战略合作框架协议
5月24日下午，黄浦区人民政府与绿城中国控股有限公司签订战略合作框架协议。根据协议，双方将深化全方位合作，进一步加强在投资促进、城市发展、旧区改造等领域的协同发展。黄浦区委书记杲云，区委常委、副区长洪继梁，副区长王鼐；绿城中国董事会主席张亚东，执行董事、副总裁李骏等出席签约仪式。
（7）中央正式公布支持浦东新区建设文件 支持完善四大体系
7月15日，《中共中央国务院关于支持浦东新区高水平改革开放、打造社会主义现代化建设引领区的意见》正式公布。支持上海在新的起点上，进一步完善四大体系(金融市场体系、产品体系、机构体系、基础设施体系)，增强全球资源配置能力，加快推进国际金融中心建设。
（8）上海29项市区重大工程集中开工
7月21日，上海市2021年度第三批29项市区重大工程集中开工。此次集中开工的重大工程包括：市级重大工程2项、区级重大工程27项，涉及总投资金额约217亿元，涵盖市政道路、医疗卫生、教育、保障房等多个板块项目。
（9）上海发布国土空间近期规划 推动金山、宝山地区转型升级
9月1日，上海市规划资源局发布《上海市国土空间近期规划（2021-2025年）》。
《规划》立足长三角区域一体化发展和上海大都市圈协同建设的视角，优化上海市域空间，强化国土生态安全底线，统筹生态、农业、城镇三大空间，加快形成中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型的市域空间新格局，以高质量的国土空间布局和支撑体系保障近期任务目标落实。
（10）上海三批次集中土拍圆满落幕 无一流拍
2021年上海总计三批次的集中土拍圆满落幕，三次土拍共涉及78幅宅地，成交金额累计1724亿元。相较于其他城市，上海6月、10月、12月的三次集中供地无一宗地块流拍，且整体走势颇为平稳。
分析与未来展望
2022年1月12日，CBRE世邦魏理仕发布《2021年上海房地产市场回顾及2022年展望》报告显示，2021年上海写字楼净吸纳量创历史新高，租金止跌回升，LEED相关绿色楼宇租金溢价优势明显；零售市场首店经济持续激发城市消费，国潮当潮，实体零售继续回暖；仓储物流供应放量，多重需求支撑租金继续上涨；商务园区写字楼创新科技类企业需求持续旺盛，净吸纳量创六年新高再破百万，租金涨势稳定；投资市场大宗交易量同比回升51.3%，新经济资产备受关注，科技及生物医药类自用型买家踊跃。
CBRE世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕表示：2021年是十四五规划的开局之年, 也是中国开启经济发展的新阶段。上海持续深化‘五个中心’建设，着力发展‘五型经济’，推进五个新城建设，不断提升城市能级和核心竞争力，加快打造国内大循环的中心点。商业地产整体表现稳健，进入加速复苏阶段。
（1）写字楼市场
再中心化赶超去中心化。2021年写字楼市场共录得录得17个新项目入市，总计107.1万平方米，为去年交付体量的1.6倍，其中六成布局新兴商务区，以黄金三角2.0——世博-前滩-徐汇滨江为代表滨江核心发展区的成熟度加速进化。
值得一提的是，第四季度核心区位成熟商务氛围和租金合理化驱动下，已然出现再中心化区位升级赶超去中心化的态势，核心商务区净吸纳量加速提升，较第三季度增加5%，南京西路和淮海中路带动明显。供需关系改善下，全市空置率同比显著下降3.0百分点，至16.6%。
行业需求方面，上海以强劲势头迎接数字经济时代，以电商、社交媒体以及人工智能、大数据及金融科技等细分类别主导的TMT需求仍以超1/4的水平位列全年首位；其次，伴随浦东引领区政策的出台，以融资租赁、基金、银行、保险为主的金融业升级扩租明显，70%选址浦东。
世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部负责人张越表示：2021年上海写字楼需求展露强劲复苏表现，并充分展示了上海市场对新兴产业战略布局的全国引领地位和对外开放窗口城市的外资吸附力。头部金融、互联网+及高精尖属性的制造企业等新进赛道落户上海，外资占比持续攀升。未来六个月，写字楼市场预计将有87万左右新增体量入市，包括多个期待已久的优质项目，集中分布于‘一江一河’沿岸滨水地区的徐汇滨江、前滩、北外滩及苏河湾，为2022年快速承接国际大都市发展能级和核心竞争力集中展示区的提质转型需求提供充沛优质办公场所选择。近期，包括14号线在内多条升级市区通达性的地铁开通，进而促进浦东、浦西商务板块间联动，有望再助推城市多元格局发展。
（2）零售物业市场
各类首店集聚上海。2021年，上海零售物业市场共录得11个优质项目入市，主要项目包括北外滩来福士、前滩太古里以及上海久光中心等。全年新增供应达125.5万平方米，已超过2016年至2018年供应高峰时期的年均水平。所有新项目均位于非核心商圈，包括大宁、北外滩和前滩等的多个板块，随着新项目的入市，激发商圈商业新活力。
餐饮依旧是主要驱动力，需求占比35%，其中以传统中餐和咖啡茶饮品类需求最为亮眼。上海首店持续领跑全国，多家亚洲及全国首店落户上海。在首店选址上，除了核心商圈的标杆项目外，位于非核心商圈的新项目为选址提供新的选择。例如，瑞虹天地太阳宫开出全国首家MUJI生鲜复合店，前滩太古里更是迎来了包括Frank And Oak亚洲首店以及TOTEME全国首店在内的多家首店。
世邦魏理仕华东区顾问及交易服务商业部负责人希诺表示：新入市项目超预期的表现以及开业带来可观的客流均反映新常态下消费需求发生的深刻变化和创新商业模式正在加速。未来六个月，市场预计迎来42万平方米的新增供应，将进一步完善非核心板块商业布局，打造消费新地标，全面提升城市商业功能和消费环境。
（3）投资市场
交易总量级重返千亿。2021年，上海大宗交易市场共录得交易89笔，全年交易总额重返千亿量级，达人民币1044.3亿元，同比上涨51.3%。年内单季交易笔数逐季走高，投资型交易回归主导，市场活跃的背后是投资者对于国内经济基本面长期向好态势的肯定。
从全年大宗交易的物业类型来看，投资者对于写字楼相关物业依旧最为青睐，按笔数占比52%。其中值得关注的是，2021年上海商务园区投资型交易笔数首次超过传统商办项目，除核心板块的成熟项目外，主打生命科学产业的商务园区得益于环评所带来的租金溢价而备受投资者追捧，在张江药谷核心区供需状况逐渐饱和的形势下，张江外围区域医药研发氛围日益成熟，相关物业优势也逐步凸显。
细究投资者类型，内资买家依旧占据绝对主力地位，外资买家参与度较上年也有所提升。外资买家中开发商占比明显上涨，其资产多配置于酒店、物流等与消费升级相关的物业类型。另外，外资地产基金公司则更偏好传统写字楼、零售或综合体项目。
CBRE华东区投资及资本市场部负责人王晶预测：2022年上半年，租赁市场的强势复苏将为写字楼与零售物业的流动性提供支撑；仓储物流的投资热度有望持续；生命科学园区、数据中心、长租公寓等资产类型将成为越来越多投资者竞相布局的新赛道；开发商调整自身资产结构的举措仍将持续，在此背景下，将有越来越多的优质资产在短期之内涌入市场，从而为投资者提供更多选择。
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