光环围绕的千亿项目，竟沦为濒临破产的烂尾楼？
中国天谷，曾是宝安十三五重点项目，却在拿到预售证就停工了。
停工至今已3年，而600多户业主交房遥遥无期。
细思极恐的是，背后的开发商华讯方舟已破产重整，却用20亿撬动了高达143亿的债务。
而这些房源，早就被整体打包给了投资公司。
明明是只能买给公司的产业宿舍，却被包装为带阳台通燃气的伪公寓。
签下所谓让渡协议、把房屋变成高价公司股权，直到楼盘烂尾，这些业主才发现部分购房款早被转移了。
疑点重重的千亿项目，背后却全都是普通购房者最容易踩的深坑。
业主摄于6月18日
600名业主是如何被坑的？这事还要从2014年说起。
2014年8月8日，经深圳市人民代表大会审议通过，华讯方舟主导建设的中国天谷（深圳市华讯方舟研发基地）正式被列为2014年度深圳市重大项目。
图源:华讯方舟
2015年8月，中国天谷项目在宝安奠基。
作为宝安的十三五计划项目之一，这个占地面积6.67万平方米、建成后产值超千亿的项目，据说是国家下一代卫星通信国际科技创新产业园，直指下一个南山科技园。
2019年7月，天谷大楼拿到预售证。
图源:深圳市房地产信息平台
据政府规划要求，天谷大楼是城市更新项目，预售许可的项目性质是产业配套宿舍和产业研发用房，销售对象为企业。
按照预售备案的图纸，宿舍内没有配套厨房烟道及燃气等设施。
图源:深圳市房地产信息平台
然而在天谷大楼销售的时候，当时对外的宣传资料愣是将研发用房包装成不用购房名额、带阳台通燃气的公寓。
不限售不限贷、天谷精品小单位集合资产包、27平小户型、45-68平优享空间/湾区共鉴/科技城芯/封面资产，均是开发商的宣传说辞，而这都是涉嫌夸大宣传的。
图源:网络
第一个坑：怎么买的？
从多位业主向住建局反映的信息来看，项目的操作可谓是处处深坑。
图源:融方律师事务所
1、让购房者签《让渡购买协议》的让渡购房——以高额让渡服务费或让渡方为合作开发方为幌，转移购房款。
为规避政府房屋出售的备案价格监管，以达多收楼款的目的，2019 年对外售房时，工作人员向购房者称：天谷项目是华讯公司与民生公司合作开发，部分购房款要支付至民生公司账上，或者假称房屋已由民生公司批量包销，民生公司拥有让渡购买权，要向其支付高额让渡服务费。
图源:融方律师事务所
2019年8月8日晚，因为购买天谷大楼可以不占用名额，刘女士在工作人员和现场氛围的烘托下，订下了两套房源。
我一看到现场那么火热，气氛那么好，就付了2套房源的定金，共20万。
开发商让购房者现场通过 P0S 机刷卡支付定金，定金如收 10 万元，其中 2 万付至华讯公司账上，8 万则付至民生公司账上，而购房者当场并不清楚钱款去向。
而在付定金一个月后，刘女士再次来到售楼处，走完剩下的买房流程：签订《深圳市房地产认购书》及补充协议、《装修协议书》外，还签订一份《让渡购买协议》。
至此，刘女士买下了两套27平的房源，共花费230万。
而刘女士的购房欠款，一部分汇进了监管账户，而另一部分的钱则是汇进了另外一个公司：深圳市民生置富实业有限公司。
图源:业主提供
2、让购房者签《房地产买卖合同》的股权转让——原让渡所认购房屋被查封，则要求换房者改签《房地产买卖合同》，以股权转让方式继续收取房款。
2020年，华讯方舟债务危机爆发。之前签了《让渡购买协议》的那批购房者的让渡房屋被查封了，无法再办理网签登记备案。
于是，华讯方舟就干脆把剩下的房源，卖给自己内部注册的公司。
在这之后，卖房是通过股权转让的形式完成的。
图源:融方律师事务所
对于要退款的购房者，工作人员会向其表示手续非常麻烦，时间会很久，但可以更换其他房屋。
而在更换房屋前，购房者之前已向华讯公司和民生公司支付的款项，早已被转走，根本无法从这些公司退回再按新的股权转让方式支付至百富公司账上。
更坑的来了：华讯公司要求收回购房者先前所签认购让渡房屋所签的所有合同原件，并把先前的已付房款，抵作换房后以股权转让方式的购房款。
而如再有要买新房的客户，工作人员先称房屋已是先被购买了的，现在要买是二手出售，因此要与已认购在购房公司名下的股东个人（华讯内部人员）签订《房地产买卖合同》。
就在2020年10月，工作人员以全款买房有8个点的优惠为由，让胡女士用300万全款，分两次付款买下了天谷大楼的房源，签订了《房地产买卖合同》。
据胡女士透露，现场所有的手续均为一条龙服务，而所有《房地产买卖合同》卖方并非出卖人个人收款，而是要求购房者全部款项转至百富百富润信(深圳)实业有限公司指定对公账户。
一番折腾到头来，买的并不是房子，只是名下有这套房子的公司的股权。
图源:业主提供
第二个坑：怎么贷款的？
让购房者签《房地产买卖合同》的股权转让，不只有全款付清的，更有个贷的购房者。
总体的过程为：安排内部人员提前批量注册公司，提前制造认购付款流水，认购房到内部人员公司名下，再将公司名下房屋高价以公司股权转让方式卖给购房者，转移购房款。
当购房者表示自己需要贷款买房时，现场工作人员则称贷款政策有变，变成了三年和五年，三年不用还利息，五年年利息3％，分60期还清。购房者以为是向银行申请贷款，最后却成了向个人申请贷款！
图源:业主提供
注意，这里签订的《借款合同》属于个人借贷了。是以认购公司名义和购房者个人为共同借款人，以认购公司股权作为质押担保。
相关出借款项的个贷出借人，其实是华讯公司、民生公司、百富公司的股东或负责人，所出借的资金来源即为民生公司、百富公司所收购房资金运作套出到个人账上，个人出借购房款，又以帮购房者代付购房款作资金流水运作打回百富公司，收据备注某某某代转。
这里可怕的点就在于，将来房子烂尾了，业主拿不到产权。但公司的法人却是业主，收不到房，还得一样要还钱！
第三个坑：钱去哪里了？
如今，华讯公司破产重整遥遥无期，项目烂尾，由华讯公司破产管理人接手财务。
公司资金枯竭，目前华讯公司收取的资金仍然去向不明。
如今业主们最大的诉求，就是公示个贷出借人的资金来源。
根据业主们的猜测，业主们买房的钱，在汇到华讯、百富等公司的账上后，被开发商再拿着这笔钱借贷给其他业主。
如此贷款连环套，多名业主的购房款资金被侵吞套走，这部分款项至少在3-4亿左右。这部分钱款极大可能已被合谋的犯罪嫌疑人恶意侵吞转走，变为个人非法获利。
个贷出借人则获利有股权质押的债权，这样，购房者不仅拿不到房屋物权，还要被强制偿还借款。
疑点重重的千亿项目购房者支付的购房款，有的是自己平日省吃俭用的毕生积蓄，有的是亲朋好友的举债借款。
本以为终于可以在深圳买房安家，没想到一朝掉进坑里，都是空欢喜一场。
事后回过头看，其实天谷大楼早有端倪，甚至可以说是疑点重重。
业主摄于6月18日
1、大楼没有建设进度？
据刘女士透露，2019年买房时，天谷大楼已经封顶，和目前的进度几乎是一样的。
2020年买房的胡女士，也反映了同样的情况。
而开发商最初承诺的交房时间是，2021年5月。
在交房日期前，有业主去现场看过几次。
因为看起来没有施工进度和施工人员，业主询问过现场的保安，保安以疫情不便为由，拒绝了业主们的到访。
直到2021年4月份，华讯方舟投资有限公司被中院下达了破产重整通告。
通过媒体爆料，业主们才了解到，原来天谷大楼在拿预售证当天就停止施工了。
眼看交房无望，业主们在2021年5月开始发起维权。
图源:业主提供
在本该收房的2021年5月，业主们收到了破产管理人发放给所有业主的继续履行合同通知，但楼房的建设仍没有进度。
图源:业主提供
2022年初，开发主体华讯方舟科技向购房者承诺，在2022年5月1日之前复工，复工后12个月交楼，并承诺在入伙后24个月办理房产证。
其次，业主关心的接盘问题，华讯方舟科技法定代表人表示，不管是有投资人，还有破产清算，所有业主都保证有房（合同不变）。
但如今时间已经来到2022年6月，大楼不仅没有建设进度，还把脚手架给拆掉了。
图源:业主提供
2、房源被整售给投资公司?
业主们买房的时候，多是觉得买房的流程太过复杂，除此之外并没有多起疑心。
但殊不知原来在2019年7月，就已有多家媒体爆料，天谷大楼已经被投资公司——深圳市左邻右里商业管理有限公司整体打包，整体打包房源为993套宿舍产品。
图源:网络
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据企查查数据，该公司成立于2015年2月28日，经营范围主要包括：商业运营策划、商业运营管理、物业管理、公寓、酒店服务管理等。
图源:企查查
一般来说，项目会选择常规的中介公司代理销售。而天谷大厦却是由一家投资公司进场代理全部销售。
所谓打包整售，最主要的原因是因为现在深圳限价，很多项目没办法卖到满意的价格。对开发商来说，除了捂盘，就只能抱着心理落差来卖。
而天谷大楼房源多达上千，开发商还得担心去化的问题。
而投资公司与普通购房者不同，付款能力较强，即使给予相应折扣，开发商也乐意出售。
整售对于开发商来说一方面能快速回笼资金，另一方面还能避开价格管制，资金成本会比较低。
3、华讯方舟债务缠身？
以上种种操作，早就暴露了华讯方舟最致命的问题：缺钱。
2021年3月份，华讯方舟投资有限公司被中院下达了破产重整通告。
公告显示，华讯方舟投资资金枯竭，无法承担在建的天谷项目工程的续建工程；同时，作为华讯方舟投资的主要资产，天谷项目存在变现困难的情况，且现状变现可能导致财产价值大幅贬损，明显不足以清偿全部债务。
图源:业主提供
目前深圳住建局网站显示，天谷大楼的房源有4种状态：已备案、期房代售、已签合同、司法查封。
截至2022年6月27日，1105套房中有三成房源被司法查封。
图源:深圳市房地产信息平台
华讯方舟投资有限公司本身负债累累，官司缠身。
据企查查显示，华讯方舟投资有限公司法律诉讼多达264项，司法案件达79项。
早在2019年7月，广发银行深圳分行就曾与华讯方舟集团（华讯方舟投资有限公司母公司）产生金融借款合同纠纷，华讯方舟集团为被告。
图源:企查查
据天眼查显示，华讯方舟投资成立于2014年10月14日，注册资本为1亿人民币，公司目前被列为被执行人，被执行总金额约20.3亿元。
就预售购房款没有汇进监管账户，华讯方舟投资已在2021年9月已经被宝安住建局罚款1195万元。
图源:深圳市住建局
根据2021年3月中级人民法院受理华讯方舟投资有限公司破产的公告，截至2020年12月，华讯公司的总负债规模为143亿元，货币资金只有771万元。
值得注意的是，此前有业主猜测，华讯集团在资金链紧张时，将天谷大楼抵押给了其他公司，深圳市民生置富实业有限公司、百富润信深圳实业有限公司就是其中两家。
甚至有业主反映，称华讯方舟投资有限公司不停地将天谷30亿的项目进行各种担保，抵押出了140亿的债务，并进行资金转移。
图源:业主提供
而法院公告中显示，华讯投资公司的负债中，对外担保负债高达117亿，证实了业主的猜测并非空穴来风。
图源:业主提供
另外，业主们在买房时汇款的百富润信(深圳)实业有限公司也是官司缠身。
图源:爱企查
据天眼查显示，百富润信(深圳)实业有限公司11条法律诉讼均为合同纠纷，在新闻舆情一栏中，引用了新浪网的报道，《涉嫌虚假宣传，深圳宝安区西乡331套房源被司法查封》
图源:天眼查
据业主透露，在2021年5月维权至今，有关部门一直在安抚业主，表示不会让大楼烂尾。
但目前华讯方舟投资有限公司的负债依然令人担忧，对于能否破产重组成功，业主们均持悲观态度。
业主该如何维权？住鉴局咨询了广东华商律师事务所周争锋律师：因为目前华讯方舟投资有限公司已申请破产，如果后续没有投资公司接盘项目，将进入破产清算环节。
进入破产清算后，逾期交房的责任华讯将不再承担，而业主则收房无望，或许只能拿到已经支付房款的10%左右，甚至更少。
另外，此类以公司名义买房产的购房者，即便在交房之后，每月也都需要缴纳房产税，将来出售时，也需支付大额的土地增值税费，对此类房产有意向的人们请谨慎购买。
那么一般购房者要如何避免房产暴雷呢？
1.购房时必须对开发商及开发商的关联公司，尤其是股东公司进行基本的审查；
查看开发商及关联公司以往是否存在对外欠债、烂尾楼、拖欠工程款、商品房逾期交房等情况；
2.必须查看五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，五证是最基本的保证；
3.支付房款的时候必须支付到开发商的政府监管账户；
目前，很多开发商收取房款会在现场刷POS机，有一部分开发商在POS机上玩猫腻，将房款直接转到了第三方名下；
不论是通过POS机还是其他方式将房款转移到第三方名下或者非监管账户上，都可能会导致后期楼房烂尾。一旦发现存在这种问题，要及时和开发商沟通，要求必须提供政府监管的资金账户，甚至必要的时候要及时举报投诉；
4.要求开发商及时出具房款发票；
一部分开发商在收取房款的时候往往是不开具发票的，仅仅出具收据。实际上一旦开具了发票，往往代表着房款落到了政府监管账户上，有利于后期的资金监管；
5.关注施工进度。一旦出现施工停滞，及时和开发商、施工单位进行沟通、核实；
6.一旦发现开发商有转移房款、拖欠工程款或施工停滞等迹象，立即通过政府信息公开申请的方式向相关主管部门申请资金监管的相关信息，必要时甚至要直接请求主管部门对挪用房款的行为进行查处或投诉。
关于天谷大楼的进展，住鉴局会持续关注，如有要提供信息或寻求帮助的业主，可以后台私信联系我们。
