原标题：不动产查封登记的办理规则
查封登记是登记机构依据人民法院等有权机关的要求，做出的以限制登记名义人处分不动产权利的登记。作为需要登记的重要法定事项，查封登记是典型的限制登记，也是主要的依嘱托登记。
查封登记的发展
查封作为一种财产保全和强制执行措施，在《民事诉讼法》《刑事诉讼法》《税收征收管理法》等法律法规中都有明确规定。但对于不动产查封登记，法律几无涉及，其首次被纳入行政法规是《不动产登记暂行条例》将查封登记作为登记类型之一。在此之前，主要是通过司法解释和政策文件进行规定。
按照《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》（法释〔1998〕15号）要求，对有产权证照的不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。既未向有关管理机关发出协助执行通知书，也未采取加贴封条或张贴公告等办法查封的，不得对抗其他人民法院的查封。《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）规定，对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记。《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号，2020年12月修正）明确，查封已登记的不动产，应当通知有关登记机构办理登记手续。这样，在司法解释层面确立了不动产查封登记制度。此后，公安部等部门联合印发《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》（公通字〔2013〕30号），参照法院查封的规定，明确公安机关根据侦查犯罪的需要，可以依法查封涉案的土地、房屋等不动产。登记部门对被公安机关依法查封的土地、房屋等涉案不动产，在查封期间不予办理变更、转让或者抵押权、地役权登记。
不动产统一登记后，登记机构与法院等深化合作，查封登记便利度不断提高，基本实现了即查即办。一些地方还建立了查封登记网上办理模式，法院以电子数据形式传输查封法律文书、执行人员证件扫描件等，发起网络司法查封需求，登记机构收到材料后予以协助。若同一不动产既有网上送达法律文书又有线下送达法律文书的，按法律文书送达时间的先后办理查封登记。
查封登记的效力
不动产查封登记的效力主要是对抗效力。根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，采取查封措施需要有关单位协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。查封已登记的不动产，应当通知有关登记机构办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。人民法院的查封没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。通过查封登记，主要是向外界公示被查封不动产的处分权受到限制的状态，使交易相对人能够知悉，以免遭受不测损害。《关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号）第15条规定，登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权。即查封登记可以击破物权登记的公信力，阻断善意取得制度的适用。
一般而言，在不动产查封期间，登记机构不予办理不动产变更、转让或者抵押权、地役权登记，但办理预告登记转为本登记不受影响。查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。对被执行人所有的已经依法设定抵押的不动产，法院也可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。
查封登记的类型
登记机构协助司法机关对不动产进行查封，主要是依托不动产登记簿。人民法院对不动产实施查封或者进行实体处理前，应当向登记机构查询不动产的权属，以确保被查封的不动产确实属于被执行人或者被采取保全措施之人所有，且为已经登记的不动产，这时办理的查封登记是正式查封。对于当事人实际上拥有或即将取得权属的不动产，但尚未进行权属登记的，人民法院可以采取预查封措施。比如，对预购商品房进行的查封就是预查封，如果已经办理预告登记，就可以办理预查封登记；如果尚未办理预告登记，可以通过不动产单元表等方式先行记载。
因此，查封的类型主要分为正式查封和预查封。不动产权属在预查封期间登记在被执行人或者被采取保全措施之人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。
不管是正式查封还是预查封，都允许进行轮候查封，但轮候查封不具有查封的效力。即两个以上人民法院对同一不动产进行查封或者预查封的，登记机构为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封或者预查封登记手续后，对后来办理查封或者预查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该不动产已被其他人民法院查封或者预查封的事实及查封的有关情况。轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封或者预查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封或者预查封；查封法院对查封或者预查封的不动产全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封或者预查封的不动产部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封或者预查封。轮候查封的期限应以法院依法出具的相关生效法律文书为准，无起止时间的宜以送达时起算。这样便于操作。同时，此时已经完成查封的形式要件，查封已经成立，只是其生效依赖于排列在前的查封失效。设立轮候查封制度，目的是为了解决多个债权对同一执行标的物受偿的先后顺序问题。只要不是因同一债权、同一个债权人或者同一个法院都可对被查封的不动产采取轮候查封措施。
查封的不动产应当以登记机构的查询结果为准。《关于推进信息共享和网络执行查询机制建设的意见》（法〔2016〕357号）明确，各级法院与自然资源部门通过专线或其他方式建立网络查询通道，依法查询被执行人的不动产登记信息。对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的不动产的查封，执行法院应当向登记机构提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由登记机构办理过户登记手续后，办理查封登记。
作者单位：自然资源部不动产登记中心
《中国不动产》2022年第6期
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编辑：马康
供图：马康
初审：郑雪蕾
审定：李军晶
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