文 | 姜兆华
现任某全国股份制银行总行零售部门负责人
新年刚过，有关房贷的市场传闻不绝于耳，有规模放松的、有利率上涨的、也有利率下调的。
近日，有媒体爆出兰州、南京、合肥等房地产调控松绑。消息一经披露，立即引发市场热议。2018房贷政策会否随房市变化而变化，成为社会各界普遍关注的话题。
影响房贷政策因素有哪些
不久前刚刚闭幕的中央金融工作会议，为2018年金融工作定下基调：防范系统性金融风险将成为新时代金融工作重点。
2018年房贷业务变化走向，将取决于金融、经济和房地产行情的基本面。
一是宏观调控政策。历经2017年史上最严房产政策调控，房子是用来住的，而不是用来炒的居住属性得到增强。全国多城、多地限购、限价、限卖，共有产权房、集体自建，多元化住房供给渠道相继打通。住房长效机制建立，在保障民生，改善住房同时，也极大抑制了炒房市场的蔓延。全国房价过快上涨的一、二线城市开始出现局部价格回调趋势。
二是资金供求关系。沿袭2017年金融监管政策，2018年金融去杠杆力度不会减弱，资管监管力度只会逐步加大，各类表外资金借道信托、基金流入房地产通道正逐渐被堵。房地产缺少实质性资金外援，这对绝大多数中小房地产企业来说，将是一个致命打击；房地产市场钱紧的局面不会得到根本性缓解，资金偏紧的供求关系很难短期改变。
三是利率市场走势。美联储2017年连续三次加息，2018年预计还将加息3-4次；全球主要国家和地区都不同程度出现加息预期，央行已通过公开市场操作平抑美联储加息影响。从全年来看，人民币存贷款利率不排除跟进加息的可能；一旦央行跟进加息，房贷基准利率也自然会随之上调。
四是外部监管环境。受环保督查和金融强监管的叠加影响，房地产企业会受到不同程度影响。违规占地、违建开发、首付贷、零首付等脱离市场监管的违规行为都将大幅度减少。外部监管环境的加强，将有助于个人住房市场的规范性发展。
银行为何偏爱房贷业务
据央行2017年9月末数据显示：全国个人住房按揭贷款较年初新增1.96万亿，按揭贷款余额21.1万亿，同比增长26.20%。由此可以看出，住房按揭贷款仍然是商业银行信贷投放的重点。
商业银行为什么会如此偏爱住房按揭贷款呢？
一是房贷资本消耗少。按照银监会《资本管理办法》规定：个人住房按揭业务风险权重为50%，小微及其他个人贷款风险权重为75%，公司贷款风险权重为100%。也就是说，发放同样一笔100万贷款，住房按揭贷款风险资本占用仅为50万，而小微及其他个人贷款风险资本占用却为75万，公司贷款的风险资本占用则为100万。个人住房按揭贷款因抵押充足，风险缓释能力强，成为商业银行风险资本占用最少的一项资产业务。
二是房贷风险相对低。在经济下行期，企业破产、担保圈代偿等事件频发，商业银行纷纷加快零售业务转型。住房按揭贷款则成为零售转型的重点业务。从贷款不良率看，目前按揭贷款不良率平均在0.29%左右，远低于全部贷款不良率1.81%的平均水平；从不良贷款损失情况看，住房按揭贷款损失也是各类贷款中最低的。不良率不高，损失率较低是住房按揭贷款广受商业银行青睐的主要原因。
三是房贷利润率上升。住房按揭贷款作为一项轻资本消耗型业务。同样风险资产，住房按揭贷款的资产收益率将明显高于其他贷款。随着市场利率上升和房贷规模从紧，按揭业务以小额分散，议价能力弱的经营特点，利润率逐步得到提高。目前，首套房贷执行利率普遍上浮10%以上，二套房贷执行利率更是在20%以上，一些中小股份制银行和城商行甚至上浮至40%以上。
房贷涨价或是一种常态
2018年房地产调控将继续坚持，但会有局部性缓和，一二线城市房地产交易量会温和增加；三四线城市会因调控松绑程度，出现差异性分化。总体来看，2018年房地产交易会好于2017年，房价会有所抬头，但不会出现报复性增长。
受房地产市场差异化影响，个人住房按揭贷款将呈现出以下明显特征：
一是投放呈前高后低。出于经营效益考虑，2018年商业银行会根据市场变化，积极发展住房按揭贷款业务。从全年投放节奏把握看，一季度将是商业银行按揭贷款投放高峰期，商业银行会在信贷规模相对宽松期，加紧住房按揭信贷投放，以实现早投放、早收益；二、三季度会保持较快增长态势，四季度开始进入按揭投放回落期。
二是利率或全面上浮。商业银行流动性决定房贷市场利率。2018年市场流动性会有所缓解，但商业银行资金压力仍然存在，房贷利率全面上浮或成为一种常态。
一般来说，流动性压力较大的中小股份制银行，因吸收存款成本相对较高，按揭贷款利率上涨幅度通常最大，首套房贷利率上浮区间预计在20%以上，二套房贷利率上浮区间会在40%-50%之间徘徊；国有大型银行因吸收存款成本相对较低，按揭贷款利率会保持小幅跟进，首套房贷利率上浮区间预计将维持在10%-20%之间；二套房贷利率上浮区间将保持20%—30%之间。受美联储加息影响，2018年央行或进入加息通道，存贷款利不排除有上调可能。
三是交易量恢复增长。住建部部长王蒙徽最近指出，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求遏制投机炒房。其中，差别化调控政策，为三四线城市房地产去库存，一二线城市首套刚需和改善需求提供了增长机会。据此判断，2018年房地产市场会呈现多元化发展态势，总交易量会明显增加，房价总体看涨。受此影响，住房按揭贷款交易量也会出现恢复性增长（完）。
