昨天看到一则新闻，说是香港各界响应港府号召，推出多项针对疫苗接种者的抽奖计划。其中，两家香港房地产开发商共同捐出一套价值1080万港币的40平米豪宅参与抽奖活动，最终被一位80后的疫苗接种者拿走了这项大奖。
1080万港币，约合人民币886万元，房屋实用面积约41.7平方米，这在寸土寸金的香港，真称得上豪宅了。
香港的房价到底有多贵？很多明星甚至都买不起房子，买得起也都不是很大，就算是鸽子窝都非常抢手。
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香港房地产历史已有近百年，经历过多轮周期。自二战结束之后，香港经历了长达近半个世纪的人口增长期，数目庞大的刚需购房者为香港房地产市场提供了充足的发展动力，20 年间房价一路波浪式上升。
二战结束后，香港满目疮痍，建筑物损坏严重，加上战后人口大量回迁使得香港住房紧张，大部分居民的居住条件十分恶劣，极为简陋的棚屋、木屋众多， 房荒十分严重。
严重的房荒，使香港普通大众的居住条件极为恶劣。即使能够租住唐楼，亦是多户人家挤迫在狭小的楼宇之中。当时，湾仔一幢古老的3层木结构唐楼，就居住了90人之多，其中多名居民睡的是6层碌架床。
据统计，即使在1956年至1957年间，仍有35％的私人住房，每人平均居住面积不超过15方尺；在最挤迫地区，人均居住面积更少至12方尺，比1903年的水平还低。如果以1935年人均居住面积35方尺计算，将有60万人居无定所。当时，露宿街头和居住在木屋区的居民就有25万人之众。
在这种情况下，大批被迫迁的香港居民和内地新移民被迫在唐楼天台上、在大街旁、在城区周围搭建起大量的棚屋、木屋，甚至纸皮屋，形成了许多人口密集的木屋区。1949年以前，香港楼宇的天台，多数用来作花圃或乘凉之用，然而20世纪50年代以后，香港房荒严重，木屋区甚至发展到楼宇的天台上。
约1953年的铜锣湾，右上方为大坑山及天后庙山的木屋区
这些木屋建造时一间紧接一间，从街头搭建到街尾，形成蔚为奇观的天台木屋街。由于搭建木屋在当时亦需要好几十元购买木材及铁皮，一些贫民索性到街头收集纸皮盒，搭建纸皮屋。这些纸皮屋多用几根条木做屋架，以沥青纸盖屋顶，四周钉上纸皮，形成木屋区的另一朵奇葩——纸皮屋。由于人员复杂和当时的历史背景，这些木屋区、天台木屋区、纸皮屋往往成为恶势力犯罪、藏污纳垢的地区，社会问题丛生。
1947年2月，香港政府为遏止日趋猛烈加租迫迁风潮，并鼓励业主修复被战火毁坏的楼宇，制订及颁布了新的租务管制法例。新法例对战后楼宇租金实行管制，规定不得超过战前的租金水平，但有两种情况不在管制之列，一是战后新建的楼宇，二是业主以战前该区租金100倍的资金重新修建的房屋。这两类楼房都可按当时的市值收租。
新法例的颁布实施，大大促进了战后旧楼宇的维修重建和新楼宇的建设。较富有的业主纷纷斥资修复楼宇，以便获得高额租金；而在战争中变得一贫如洗的业主，则将楼宇变卖出售，给地产发展商拆卸重建。
1940年代后期，香港地价已开始急涨。当时，位于港岛中区大会堂旧址的一块面积约1.4万方尺官地，以底价277.8万元开投。在参加竞投的众多人士中，怡和洋行买办何东和中国银行经理郑铁如两人的叫价最为瞩目，结果郑以374.5万元投得，平均每方尺地价251元，比香港历史上的最高纪录每方尺50元，大幅增加了4倍。这次官地拍卖很能反映当时地价上升的情况。
然而，与地价、租金急升成鲜明对照的是，当时的楼价升幅缓慢，到1950年代初每方尺楼价仅为20元至30元，市场呆滞。这是因为当时的物业买卖全部是以整幢楼宇为单位的，能够购买者人数极为有限，主要是从上海等内地城市移居香港的富商或俗称金山阿伯的海外归侨。这种情况，严重制约了战后地产业的发展。
那一时期，香港人口激增至200多万，香港地产物业发展商都是小本经营，他们通常盖建2间至4间屋出售，而行内则通称这种方式为炒四热荤。在这帮人中有不成文的规定，盖建的屋子不能超过5层，否则便要港督会同行政局批准。
那时的建筑条例完全依照英国的一套模式，物业发展公司只称为置业公司。销售方式都是整幢出售，一幢4层的楼宇约售10万元。位于深水埗一带的物业颇为吃香，买家多是金山阿伯，他们置业的目的大都是为了收租。通常建筑期是1年至2年，大约收租6年至7年后，才可以归本。
吴多泰，海南文昌县人，1911年出生于柬埔寨一华侨家庭，1938年移居香港，即创办地产代理公司，代理租售楼房。1947年，吴多泰眼看地产市道方兴未艾，发展潜力丰厚，而自己的资金有限，购地建屋后须将整幢楼宇售出，才可套现。他经过深思熟虑，找到平时有业务联系的律师行——高露云律师行的师爷商量，结果发明分层出售的售楼制度。
20世纪初正在兴建的最高法院大楼
吴多泰晚年曾对此有这样的回忆：1947年(我)常想起居者有其屋的计划，故想到造房屋分层出售的方法，那时候很少人会购分层屋的，于是我就与相熟的高露云律师楼的周建勋师爷商量分层出售房子的办法，他也未曾做过这种契。我则向他解释分层地契乃在土地契方面，若4层楼者各业主各占1／4地权，5层楼者则各业主占1/5地权，另做一份屋契说明各业主之权益就可以，乃请周建勋师爷去信田土厅，问准是否可以注册。在周师爷问得田土厅答允‘可以’后，我就向张观凤老先生商购山林道46号至48号4500尺土地为办分层出售房屋，由黄祖棠则师依照我的意见设计5层两间共10层，两厅三房、两浴室、工人房、厨房等一应俱备。1948年得到批准，便开始登报出售，头一日有40余人来公司询问，第2日便有百多人，其中有些落定购买，第3日就全部售清。吴多泰首创的分层出售售楼制度，50年代在地产界逐渐推广开去。
对冲破传统经营方式有重要贡献的另一位地产发展商是霍英东。霍英东是广东番禺人，1923年出生于香港，1954年创办立信置业有限公司，成为50年代著名的新兴地产商。
1953年底，霍英东为加快楼盘的销售，亦找到高露云律师楼的律师商讨。当时，他看到分层出售推行之后，楼宇的买主虽然多起来，但仍局限于一些富裕人家。当时的楼宇每层约1000方尺，每方尺约20元，总价约为2万元，普通打工仔每月工资约200元，能一下子拿出2万元的毕竟不多。霍英东找高露云律师楼的律师商讨，有否比分层出售更好的售楼方法，使普通市民都能买楼做业主。他表示，在新楼正式动工兴建前，我们公司可以先收取买家的一部分订金，余款分期支付，像交租那样，到新楼落成时，才收齐买家剩余的钱，买家也就拥有自己的物业。霍英东的设想得到了律师们的赞许。
公众四方街楼宇尚未动工，霍英东就在售楼说明书上向市民推介分期付款的售楼新方式：第一期先交订金50％，第二期落妥二楼楼面交10％，……第六期余款10％于领到入伙纸时缴清。
当时，霍英东的立信置业在九龙公众四方街一幅面积约17万方尺的地段上，兴建100多幢楼宇，合共有600多个单位，在当时属大型地产发展项目。霍英东以分层出售并首创分期付款的售楼方式，在开售的第一天就吸引了大批买家前往公司售楼部和高露云律师楼洽购，缴交首期定金，600多个住宅单位很快就销售一空。在分期付款中，买家缴交首期订金购买的，实际上只是施工期间尚未建成的楼宇，好比植物处在开花阶段尚未结果。这些楼宇故被称为楼花。分期付款的售楼方式后来就俗称为售楼花制度。
分层出售、分期付款的售楼制度在20世纪50年代中期以后很快盛行起来，并逐渐完善，分层出售发展到以单位出售，分期付款亦将首期订金降至总楼价的10％至30％，其余款项则到银行按揭分10年到20年缴付。这种售楼制一直沿用至今。
香港的房地产市场经过这样的改革后，常感到了甜头，买方需求增多，地产市场空前发展。
1950年6月朝鲜战争爆发，香港传统的支柱产业转口贸易也受影响，一落千丈，经济陷入萧条，刚刚开始繁荣的房地产市场受到波及，陷入萧条。
1950年代的地产广告
1953年后，香港经济开始转型，不再仅仅依靠转口贸易，开始发展自己的工业。与此同时，东南亚游资为躲避骚乱大量进入香港房地产市场。分层出售和分期付款的推广使个人购房门槛大大降低，刺激了需求。政府的旧城拆迁改造政策造成了新的房荒。
政府的一些建筑条例有利于降低开发商的建筑成本。如法定的楼层高由3.5米降低为3.2米，规定了建筑限高从而提高了容积率等。房地产市场的繁荣导致地价和楼价的暴涨。特别是地价涨幅惊人，主要商业区的地价不到一年涨幅超过100%。房价虽然也有所上涨，但涨幅远小于地价，因为此时香港市民的收入水平普遍不高，买得起房的仍然只有少数富裕的市民和海外华侨等。
由于房价的涨幅远小于地价的涨幅，故对于房地产开发商而言购地成本较高，加上香港政府鼓励拆旧建新，因此，在老商业区拆旧建新成为开发商的主要选择。另一方面，为了降低地价成本，楼房开始向空间发展，一些11层以上的楼房开始出现。这些楼盘现在不算什么，但在当时，却具有划时代意义。在房地产市场繁荣的情况下，大量置业公司出现，银行也开始积极进入房地产行业。
投资规模过大，再加上市民购买力有限，造成市场供过于求。另一方面，楼花买卖制度普遍化，产生了许多问题，如炒楼花、开发商挪用购房款等。政府开始对楼花买卖进行管制。如规定开发商必须有一定比例的自有资金才可以出售楼花；卖楼花的所得款必须存在银行的专门账户，专款专用，不得挪作他用，否则将会受到惩罚。
只不过这样的萧条并没有持续太长时间，到了1960年代，香港地产再一次迎来疯狂。
1960年香港新建楼宇达1800幢，比1959年增加366幢，全年建筑费(不包括地基工程费)3.8亿元，当时楼宇建造费与地价之比约为1：2，以此计算全年地产业总投资应为11.5亿元，创战后房地产投资的最高纪录。从1960年至1964年，香港大批新建楼宇落成，港九新界各地的城市面貌焕然一新。据港府差饷物业估价署的统计，1957年3月底香港新楼与旧楼之比是39:61，但是到1964年3月底，新旧楼之比已变为75:21。
1960年代初中期，旧楼的买卖十分活跃，遍及香港的中环、西环、湾仔、筲箕湾，九龙的旺角、油麻地、深水埗等地区。就是以往少见成交的中环物业，买卖亦相当畅旺。1960年，皇后大道中的太平行，虽然只是一幢5000多方尺的不交吉旧楼，却以350万元售出，若将业主对租客的补贴费计算在内，每方尺售价高达800多元。
1962年底，德辅道中的爹核行、皇后大道中石板街口一连5幢旧楼亦先后易主，每方尺售价分别是1300元和1350元，此时的的房屋已经成为实打实的买卖商品。新楼、地皮的买卖亦相当活跃，繁华商业区的新楼、地皮尤为抢手，售价也大幅上升。如铜锣湾渣甸仓一带的新楼，由于价格较高，过去租售均较困难，但到1960年，该区的新楼已有七八成以上租售出去。1961年，铜锣湾的新楼，年初每层卖5000元，到年底时已升至42000元，升幅达20％。同年，港岛北角、九龙尖沙咀、红砌、深水涉一带新楼楼价亦普遍上涨15％至20％。楼价上涨推动租金上升。同年，港九各区新楼租客普遍接到业主的加租通知书，一般租金升幅约15％至20％，有的地区甚至高达50％。
1960年代香港中区城市面貌
在这种趋势下，香港政府对1955年的建筑条例进行修改，对容积率作了更为严格的规定。同样面积的地块，有新条例的规定下，建筑面积减少了20%。但是，这个条例没有立即执行，而是给了缓冲期，到1966年才开始执行。许多开发商为牟取更多的利润，纷纷赶在新条例执行前报批发展计划和规划，结果市场供应量大增，严重供过于求。
加之大部分发展商自有资金不足，均向银行贷款，银行纷纷提高利息，造成开发商成本上升和毛利下降，在供过于求的市场形势下，许多开发商陷入困境。银行为了避免风险，除了加息外，还纷纷紧缩信贷，造成很多冒进的开发商因资金链断裂而倒闭，留下一大堆烂尾楼和半拉子工程。此外，此期间，香港政局不稳，社会动荡，也使居民逐渐失去购房意愿。
但不久之后，香港地产，迎来了史上最为繁荣的一段时间。不少海外资金，尤其是来自东南亚地区的南洋热钱大量涌入香港，这些资金和热钱大量投入股票、地产市场，香港股票市场迎来战后第一个繁荣高潮。
1968年-1975年，这是香港房地产市场的黄金时期之一，于1973年达到巅峰。此期间，租金全面上涨，3年间，租金上涨了130%—300%，政府出面干预也未能阻止租金快速攀升。房价和租金的飙升也带动了地价的剧涨，投机活动盛行，炒卖楼花现象严重，开发商为了追求更高利润，采取了捂盘惜售的举措。
楼价、租金的上涨亦刺激了地价的飙升。这一时期，土地拍卖价格屡创新高，1970年6月，置地在官地拍卖会上，以2.58亿元的高价，投得中区海旁一幅占地53 000方尺的新填海地，平均每方尺地价4868元，创香港有史以来的最高地价纪录。
1973年地产高峰时期，地价、楼价、租金受到股票投机狂潮的影响，不断攀升，楼花炒卖，异常活跃。当时，不少地产商均延迟楼宇销售，宁愿空置以待更高售价，甚至保存楼宇收租；而买家的要价更漫无标准，出现了有买家无卖家的局面。这时期，股市亦弥漫着一片狂热情绪，股民只要股票不要钞票，一窝蜂地投机股市。当时，汇丰银行大班桑达士曾提醒市民，股价已升到严重脱离实际的高度，投资者应持谨慎态度。可惜，桑达士的忠告瞬即淹没在股市的喧嚣之中。
1973年3月，以发现假股票事件为导火索，引发股民恐慌性抛售，股市从1774.96点急剧下跌，到1974年12月10日，跌至150点的低谷。楼市也随此崩溃，楼价、租金大幅度下跌。
中东石油危机过后，香港经济经过短暂的调整，于1976年全面复兴，该年香港本地生产总值增幅高达17.1％。这主要因为香港经济具有高度的弹性和灵活性，能迅速因应国际市场的转变而作出调整。况且，香港的制造业属轻纺工业，对能源需求较小，故能很快度过能源危机，比世界其他地区更快复苏。
这一时期，香港经济开始转型，成为亚太区国际性的金融中心。20世纪70年代末80年代初在香港掀起了一阵的炒大厦、炒酒店热潮。当时中环、湾仔、尖东等各繁华商业区频频传出整幢商业大厦以高价易手的消息，金门大厦在1978年12月至1980年9月期间3次转手，售价短短不到两年时间内升幅高达135%。
1981年，香港地产市道已转趋呆滞，空置单位大增。1982年地价、楼价、租金全面大幅下跌，地价普遍下跌40%至60%不等。九龙湾工业用地的售价，按楼面面积计算，从1980年12月每方尺360元的最高水平，跌至1982年10月的每方尺25元，跌幅高达93%。
港岛南湾道一带的高级住宅用地，亦从1980年9月每方尺1502元的最高水平，跌至1982年5月的每方尺540元，跌幅为60%。地价大跌，导致港府财政收入大减，1982/1983年度港府财政收支即出现亿元赤字。售地收入占政府财政收入的比重，亦从年度的35%，降至1981/1982年度的29%,及1982/1983年度的15%。
1980年代中环的自然心脏——置地广场
1991年初第二次升浪。1991年3月，香港楼市蓄势而发，升势凌厉，尤其是设备齐全的大型私人屋邨更成抢手货，包括黄埔花园、太古城、康怡花园、杏花邨、德福花园、华信花园等，黄埔花园和太古城的价格在短短一个月时间即从每方尺约2300元急升至约3300元。
香港楼市再度飙升，结果全年累计升幅超过55%。然而，1992年第二季度，港府的连串打击炒楼措施，尤其是限制七成楼宇按揭政策的效界逐渐浮现，楼市承接力渐弱，成交大幅减少，炒风收敛，市场转趋淡静，价格亦开始下调。从1994年4月到1995年第三季度，在香港政府推出一系列压抑楼价措施以及美国连续7次调高息率等因素的影响下，香港楼市曾一度进人调整期，住宅楼价约下跌三成。不过，自1995年第四季变起，香港地产市场再度从谷底回升。
踏入1997年，香港的回归因素被迅速炒起。楼价在此因素推动下短短半年内再大幅上升三成至五成，并形成空前炽热的投机炒卖风潮。在经济蓬勃发展的整体形势下，1997年6月香港楼市以历史性高位迎来香港的回归。
香港房地产市场经过了几年的低谷和调整，于1985年开始走出低谷，走向复苏。1989年1月-3月，许多地区的房价比1981年高峰时期高出约30%，政府的卖地收入大增。受香港经济结构转型和服务业快速发展的影响，写字楼严重供不应求，房价、租金急升，租金水平位列全球第三位，仅次于东京和伦敦。房地产市场炒风再起，连续几个日夜排队和炒房号现象频繁出现。许多外资财团、国际机构纷纷进军香港房地产市场。
1989年以后，中国内地采取双紧方针，香港经济和地产市场受到影响，出现回调。1991年，受到政府推出的第一期公务员置业计划和银行降息的刺激，地产市场再度回升，市场繁荣更胜过前一阶段，炒楼之风弥漫全港，现房市场炒房比例占55%以上，楼花达到70%。在社会舆论的压力下，政府于1991年8月颁布了七项打击炒楼活动的措施，包括：规定临时订金为总房款的5%，每人只可登记一次，限购一套房，禁止使用授权书登记等。
措施出台后，售楼秩序有所好转，但炒风并未受到明显抑制，楼价继续急剧攀升。同年12月，政府再推出六项打击炒房的措施，包括向买卖楼花者征收相当于总房款2.75%的税，禁止内部转让楼花，银行贷款额由九成降为七成等。1992年房价虽然继续上扬，但是调控措施逐渐见效，需求下降，成交量大降，炒风收敛，中小户型住宅价格开始回调，但大型豪宅的价格开始攀升，开发商为了刺激购买，自行提供两成按揭。在豪宅价格的带动下，不久，中小户型住宅的价格再度飙升，到1994年初，平均售价已达53800港币／平方米，写字楼和商铺的价格和租金随之上涨，商铺最高价格达到204万港币／平方米。
1994年上半年，香港房地产市场明显过热，社会舆论强烈要求政府出面干预。政府随即出台了四项措施：增加土地供应，督促开发商的储备土地尽快开发，加快香港房屋委员会建房速度，给土地发展公司和房屋委员会提供贷款，使其可以推出更多的住宅，改善市场供应。政府还特别声明，这些措施只是第一阶段措施，若不见效，将出台更严厉的措施。
在此情况下，楼市骤然降温，住宅价格平均下跌30%。经过一年多的调整，到1995年第四季度，房地产市场开始回暖，加上经济形势好转和按揭利率的大幅度下调，政治前途进一步明朗，市民和投资者从对回归的恐惧转变为对未来的憧憬，海外和内地资金也大量进入香港，推动香港房地产市场又一次上升。同时，香港股市形势也一片大好，节节攀升。这次上涨也是由豪宅带动的，1997年，新鸿基地产推出一个项目，总共304套，在3日内竟然有27132个意向购买者进行登记，超额登记88倍多，刷新了国内外楼房销售的记录。但同时，由于投机的普遍存在而得不到遏止，非理性炒作和投资催生了严重的房地产泡沫。
为了遏止炒房，改善严重供不应求的局面，香港政府宣布每年推出不少于85000套住宅单位供应给市场，给开发商以沉重打击，使市场产生了观望情绪，市民及投资者不再疯狂地抢房。期间，又恰逢亚洲金融危机发生，对东南亚国家和地区经济造成沉重打击，也对香港经济产生了冲击，导致股市暴跌；同时，香港的汇率制度也受到冲击，再加上当时的利率水平过高，也抑制了购买力。诸多因素共同作用，使香港房地产市场掉头向下，出现了衰退。国民生产总值也罕见地出现了负增长，经济陷入困境，房价跌幅近70%，政府卖地收入也减少70%。开发商纷纷减价促销，房地产市场从此进入严冬。
香港楼市在经历1997年金融危机后经历了长达5年的调整期，且房价连年下跌，直到2003年香港跟内地签订了CEPA（《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》），才让人们看到了希望，并伴随着内地房价2004年之后的快速上涨，香港楼市于2004年终于摆脱低迷，迎来新一轮发展。
以香港地产为背景的电视剧创世纪
为抑制房价过快上涨，香港特区政府在2010年11月推出额外印花税，限制炒房，即买入住宅后半年内出售的征收率增到15％；半年至二年内出售的征收10％；一年至两年内出售的征收5％。额外印花税的实施对炒房行为起到一定的抑制作用。2012年10月，香港特区政府推出被港民称为打楼双辣招的政策：所有非本地居民、本地及外地公司在香港买房，需支付15％的买家印花税新税项；同时上调5个百分点的额外印花税。
虽说特区政府真的没少在抑制房价上想办法，但是香港的房价已经被架上一个很高的金额上，短时间内恐怕很难改变。
参考资料：《香港地产业百年》 冯邦彦；《香港私人住宅物业市场：安得广厦千万间?》香港消费者委员会；《香港房地产业》甘长求；《香港楼市熊出没》张昕；《中国房地产市场运行周期研究与运用》 沈文星。
