REITs，在2016年第一次出现在大众视野，当时在十三五规划中明确提出了开展REITs试点。但是打开股票行情软件，在A股里面搜不到一直真正的REITs，这是因为REITs需要充分的监管环境。
大洋彼岸的P2P正常运行，在我国却各种暴雷，如果让REITs随随便便就出来，又不知道会有什么幺蛾子。但是REITs作为房产证券化的重要工具，要用起来，不能怠慢。因此国内出现了类REITs，但是这种REITs更像债，加上普通投资者参与的渠道有限，流动性差，融资的意义大于资产配置意义。
REITs是一种类股权，通过基金的形式持有以收租为主要目的的物业。投资者在获得定期的现金收入，还能获得物业增值的溢价。想象一下，包租公每个月收着租金，偶尔看一下房产中介的报价牌，感受着自己物业增值的喜悦。买入的REITs的普通投资者会有一样的体感，不过租金是以分红的形式获得。
随着国内REITs制度的完善，真正的REITs将取代类REITs。
虽然中国内地的REITs还在酝酿中，想当包租公依然有方法，隔壁的香港REITs市场就是一个非常成熟的市场。
根据国际房地产顾问五大行之一戴德梁行的报告，2018年二季度亚洲REITs总市值达2,348亿美元，日本香港占了48%，为亚洲最大的REITs市场，同时也是仅次于美国的世界第二大REITs市场。香港为亚洲第三大REITs市场，占亚洲REITs市场14%。
虽然香港REITs市场规模在亚洲排名第三，不过却有亚洲最大的REITs——领展房产基金。1678亿港元的市值和香港其他REITs比起来，简直像个巨人，另外10只REITs加起来的市值也没有领展大。
领展同时还是香港第一只REITs，2005年上市时只有250亿港元的市值，在2019年7月市值曾高达2100亿港元。REITs作为稳定收益的代表，尽然也走出了科技股的步伐。
说到这里，忍不住看了一下香港其他REITs的走势，毕竟炒股的人对走势都有点上头。REITs属于比较稳定的金融产品，并且香港的REITs大多主要持有香港本地物业，所以短期走势差别不大，因此我看到的是近五年的走势。
上图是香港市值前五大REITs和市值最小的REITs开元产业信托。长期来看，香港的REITs都在上涨，只是上涨的程度不同。领展在其中也体现出亚洲REITs之王的本色，五年股价翻一番。其他REITs尽管没有领展那么出色，不过均有不错的涨幅。
不过，开元产业信托在其中简直就是个异类，5年下跌34.38%，也是香港唯一一只下跌的REITs。这是为什么？来看看基础数据就一目了然。
表中的收益是未扣除物业经营开支的总收益，物业估值是REITs持有物业的市值。REITs的市值首先和持有的物业有关，持有的物业市值越大，REITs的市值也越大。接着就是增速，这是资本市场最敏感的指标。
和科技股比起来，领展收益6.77%的复合增长率加上12.1%的物业估值增长，确实不算多。不过和其他同行比起来，千亿资产能有这样增速，简直是傲视群雄。对比之下，开元产业信托的增长着实低得可怜，无论是收益增速还是物业增速都不足1%。
其实我们可以简单把REITs看成一个壳，这个壳里装了很多不动产，那么这个壳的增长就全靠里面的不动产了。开元持有的物业主要是酒店资产，并且除了一处荷兰酒店物业之外，95%的物业都在中国内地。
中国内地的酒店行业集中度正在提升，这给非头部酒店造成了打击。以前独立四五星级酒店是香饽饽，现在满大街的经济型酒店才是现金流的源泉。对于开元来说，简直就有种股民冲高买入就被套既视感。
说到中国内地的REITs就不得不提越秀房产信托基金，这只REITs是国内第一只在港股上市的房产信托基金，现在港股市值第四大REITs。持有的物业主要是广州的甲级写字楼和商业综合体，而且都是人流最密集的地段。
（来源：越秀房产信托基金2019年中报）
越秀房产信托基金在香港上市可以看成内地房产到港证券化的过程，反过来，也有香港资本主动北上寻找可证券化的房产，香港本土REITs收购内地房产就是其中之一。
领展为亚洲最大的REITs，北上收购资产自然是少不了的。2015年4月，领展花了25亿元人民币首次收购了中国内地的资产，截至2019/2020财年中期，资产组合中已经有12.5%大陆资产，遍布北京、上海和深圳。无论是香港资产还是内地资产，主要布局的都是零售商铺。
（来源：领展房产基金2019/2020财年中报）
回到开头说的国内REITs从提出到逐渐完善，为什么在个时点无论是政府还是资本都想把中国内地的房产证券化呢？我认为国内房产市场进入到了结构化发展阶段是最主要的原因。
造出来的建筑，无论是商铺还是写字楼，都不是随随便便就能租出去，需要精细化运作。REITs除了能聚集资本收购优质房产，还能聚集专业人才管理房产。这么看来，无论是内地资产到港证券化，还是香港资本到内地寻求资产，这两个趋势都将持续。
2018年，日本REITs市场规模是1127亿美元，GDP接近5万亿美元。中国香港REITs市场规模是329亿美元，中国GDP是13.6万亿美元。把香港的REITs市场看成现在中国全部REITs（不包括类REITs）的体量，我们的经济体量是日本的2.72倍，但是REITs规模只是日本的29%。
一旦相关政策完成，REITs作为房产证券化重要的渠道，规模将会快速增长。
